Stavební právo: Někdo se dívá…

Otázka

Nemohl by mi někdo poradit, jak napsat odvolání proti rozhodnutí o umístění stavby rodinného domu na sousedním pozemku? Pozemek je o výměře cca 540 m2 a zamýšlený dům bude o půdorysu 21 x 11 m se třemi bytovými jednotkami a kancelářemi. Děsím se, že když vyjdu na zahradu, budou se na mě dívat lidé z tohoto domu, neboť všechna okna s balkony jsou na ni směrována. Poradíte mi, kde sehnat kontakt na právníka, který dělá stavební právo?

celý text

Zřejmě máte na mysli zastoupení některým z advokátů. Na www.SeznamAdvokatu.cz jistě najdete kontakt na někoho, kdo vám odvolání kvalifikovaně napíše. Záleží-li vám na věci, rozhodně se do toho nepouštějte sama. Náš právní systém je dnes totiž natolik nepřehledný, že se v něm laik jen těžko orientuje. Vždyť v dnešním stavebním právu se často neorientují ani ti, kdo s ním denně přicházejí do styku. Dlužno však na jejich obranu podotknout, že za to ani nemohou, vzhledem k jeho nepřehlednosti a řadě nových právních institutů, jejichž skutečný obsah se teprve formuje soudní judikaturou.

Z dotazu plyne, že máte obavy z „koukání“.  Jde o typickou občanskoprávní námitku, na jejíž způsob řešení v průběhu územního řízení pamatuje ustanovení § 89 odst. 5 zákona číslo 183/2008 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), dále jen „stavební zákon“. Podle něho o námitce, o které nedošlo k dohodě mezi účastníky řízení, stavební úřad rozhodne na základě obecných požadavků na výstavbu, obecných požadavků na využití území, závazných stanovisek dotčených orgánů nebo technických norem, pokud taková námitka nepřesahuje rozsah jeho působnosti. Nedošlo-li k dohodě o námitce občanskoprávní povahy, stavební úřad si o ní učiní úsudek a rozhodne ve věci; to neplatí v případě námitek týkajících se existence práva nebo rozsahu vlastnických práv.

Námitky týkající se obtěžování pohledem se rozhodně nedotýkají otázek samotné existence práva nebo rozsahu vlastnických práv, a právě proto je v souladu s výše citovaným ustanovením k jejich posouzení a rozhodnutí o nich příslušný stavební úřad. Ten o nich přitom musí rozhodnout nejen v kontextu obecných technických předpisů (vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, vyhl. č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby), ale i § 127 občanského zákoníku.

Okna za nic nemohou

Podle § 127 odst. 1 občanského zákoníku se vlastník věci musí zdržet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného nebo čím by vážně ohrožoval výkon jeho práv. Proto zejména nesmí nad míru přiměřenou poměrům obtěžovat sousedy hlukem, prachem, popílkem, kouřem, plyny, parami, pachy, pevnými a tekutými odpady, světlem, stíněním a vibracemi. Právně významné přitom mohou být i tzv. imateriální imise, např. za určitých okolností i obtěžování pohledem, o němž se v podstatě zmiňujete. Za imisi však nelze považovat pouhou samotnou možnost nahlížení z oken do oken v sousední budově nebo z oken na pozemek či z pozemku na pozemek, zejména jde-li o budovu umístěnou v souvislé zástavbě.

Aby bylo možno obtěžování pohledem považovat za imisi, muselo by jít o mimořádnou situaci, při které by bylo soustavně a závažným způsobem narušováno soukromí vlastníka nebo uživatele sousední nemovitosti; zpravidla by šlo o případy, kdy vlastnické právo by bylo zneužíváno k nahlížení do sousední nemovitosti za účelem narušování soukromí sousedů. Při posuzování takovéto věci je ale třeba přihlížet k oprávněným zájmům všech účastníků řízení, takže obecně nelze ukládat těm, kdo mají faktickou možnost nahlížet do cizích oken, zahrad apod., aby provedli taková opatření, kterými by tuto možnost vyloučili, respektive jen z těchto důvodů možného „koukání“ zamítat návrhy na umístění staveb.

Ostatně samotná okna právo na soukromí vůbec nenarušují. Proto také obvykle nelze žadateli o vydání rozhodnutí o umístění stavby nevyhovět jenom proto, že z oken stavby bude vidět na sousední nemovitosti. V souladu s dlouhodobě respektovanými zvyklostmi je naopak na tom, kdo se cítí být obtěžován pohledem, aby provedl opatření, která by tomuto obtěžování zabránila. Tomu odpovídá praxe pořizování záclon, závěsů, žaluzií, neprůhledných plotů atd.,těmi, kdo nechtějí být takto obtěžováni, nikoliv těmi, kdo by mohli do domů, příp. jiných nemovitostí nahlížet (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 22 Cdo 1629/99, dostupný na www.nsoud.cz).

V městě se pohledům neubráníte

V rámci územního řízení si tak měl stavební úřad odpovědět i na otázku (pokud jste skutečně námitku obtěžování pohledem uplatnila), zda zamýšlená stavba, co do tvrzení o ztrátě soukromí a nerespektování osobnostních práv, se nedotkne vašich práv nad míru přiměřenou poměrům v intencích § 127 obč. zákoníku. Činí se tak formou tzv. správního uvážení. Jeho případné opomenutí by bylo vážným pochybením, jež by zatížilo zákonnost vydaného územního rozhodnutí takovou vadou, pro kterou by nezbývalo než je v odvolacím řízení zrušit a věc vrátit prvoinstančnímu správnímu orgánu k novému projednání a rozhodnutí.

Dlužno však zároveň poznamenat, že námitky podobného typu v zastavěné městské zástavbě obvykle nejsou úspěšné, neboť v ní jsou podobné případy zcela běžné (nemovitosti různých vlastníků jsou v přímých kontaktech). Ve městě prostě nelze dosáhnout, pokud jde o pohledy z oken na stavby či pozemky, úplného soukromí. Proti takovémuto „obtěžování“ se proto musí obyvatelé měst bránit sami, např. výsadbou křovin, pergolami atd.

text: Jaroslav Recht, ilustrace: Pavel Dufek