(KOMERČNÍ PREZENTACE)
1. Pozemek
Základem pro každou stavbu domu je jistě mít vhodný stavební pozemek. Většina stavebníků již pozemek má, nebo lze vybírat z široké nabídky realitních kanceláří. V tomto případě je ale nutné si důkladně zjistit, zda je pozemek v územním plánu schválen pro výstavbu rodinných domů.
Některé z pozemků jsou zapsané v zemědělském půdním fondu (ZPF) jako zahrada, orná půda či trvalý travní porost – stavba domu je podmíněna souhlasem s vynětím půdy ze ZPF, což se řeší na místním Odboru životního prostředí. Některé pozemky se též můžou nacházet v chráněné krajinné oblasti, což s sebou přináší také jistá omezení.
Dále je nutné si na příslušném stavebním úřadě zjistit regulativa k danému pozemku, což je soubor omezení, vymezení a předpisů, které jsou pro budování nových nemovitostí v dané lokalitě závazné. Neznamená totiž, že na vlastním pozemku si můžu postavit, co chci, to určuje především územní plán a právě tato regulativa. Regulativa se většinou týkají výšky zástavby, podlažnosti, tvaru a podoby střechy, sklonu střechy, zastavěnosti pozemku, výšky oplocení, odstupů od hranic pozemků, garáže jako součásti domu atd. V některých lokalitách regulativa určují i střešní krytinu či barvu fasády. Regulativa jsou odlišná místo od místa a je dobré si před stavbou domu zjistit, co přesně může na mém pozemku stát.
2. Financování
Důležitým krokem je zajištění financování stavby.
Stavba může probíhat z vlastních zdrojů, či na základě poskytnuté hypotéky, či úvěru ze stavebního spoření. Než se zákazník rozhodne pro stavbu domu, měl by si prvně zjistit, zda vůbec na hypotéku a v jaké výši dosáhne a podle toho přizpůsobit své požadavky na dům.
3. Výběr domu
Zákazník si může vybrat z široké nabídky typových domů (například na www.gservis.cz), které se hodí na jeho pozemek na základě regulativ (i tak lze ale typový projekt upravovat dle přání zákazníka). Doporučuje se ale vždy absolvovat konzultaci s projektantem právě s ohledem na místní regulativa. Typový projekt je výhodný pro zákazníka především svou cenou a rychlostí zpracování.
V případě, že si zákazník přeje atypický dům, nebo má natolik atypický pozemek, na který by nenapasoval typový dům, doporučuje se individuální projekt domu na pozemek. Tento projekt je většinou rozdělen do dvou fází:
1. studie domu – kompletní dispozice, rozměry, umístění na pozemek – studie slouží k připomínkám a dotažení představ o budoucím vzhledu a funkcionalitě domu.
2. projekt domu – samotné projektování domu dle schválené studie.
Individuální projekt je výhodný pro zákazníka, který si přeje dům na míru svým představám. Na druhou stranu jeho výroba trvá déle a náklady na individuální projekt jsou několikanásobně vyšší než u typového projektu.
Všeobecně před pohovorem s projektantem je dobré si k pozemku zjistit nejen regulativa, ale také svažitost pozemku, orientaci vůči světovým stranám, omezení na pozemku (ochranná pásma, CHKO, les, vodní plochy, elektrické nebo plynové vedení…), informace o zasíťování pozemku, základní ekonomickou představu atd.
4. „Předinženýring“
Tuto službu nabízí například G SERVIS CZ a obsahuje:
• prověření, zda je na daném pozemku možno stavět
• projednání stavebního záměru s dotčenými úřady (stavební úřad, Policie ČR, hasiči, vodosprávní úřad, hygiena atd.)
• prověření regulativ a možností výstavby pro daný pozemek
• zajištění podkladů pro projektanta ke zpracování koordinační situace (nezahrnuje geodetické podklady)
• zjištění úřady požadovaného rozsahu dokumentace a případných doplňkových projektů dle dostupných informací těchto úřadů (jedná se většinou o projekty přípojek, plotů atd.)
• zjištění rozsahu potřebných vyjádření, dokladů, souhlasů a stanovisek požadovaných stavebním (nebo jiným) úřadem k příslušnému druhu řízení.
„Předinženýring“ by si měl zajistit každý stavebník ještě ve fázi před projektováním rodinného domu, aby projektant do projektu zanesl všechny případné požadavky stavebního úřadu a dotčených orgánů. Zkrátí se tak schvalování stavebního řízení a stavebník se tak vyhne vracení projektové dokumentace k dodělání, či předělání jednotlivých detailů projektové dokumentace.
5. Další body, které si zákazník musí ujasnit před projektováním a samotnou stavbou:
• zda chce stavět v nízkoenergetickém standardu, či v pasivním standardu
• zda chce čerpat dotaci NZÚ v případě pasivního domu
• jaký zdroj vytápění zvolí pro svůj dům
• jakou konstrukci zvolí pro svůj dům (zděný nebo dřevostavbu)
6. Povinná a další dokumentace
Každý stavební úřad požaduje rozdílnou povinnou dokumentaci pro stavební řízení. Je tedy důležité si zjistit na stavebním úřadě, co pro stavební řízení musí stavebník dodat.
První čtyři dokumenty vyžaduje každý stavební úřad:
a. Projekt rodinného domu
b. Projekt osazení domu na pozemek, který řeší kromě umístění rodinného domu také napojení na inženýrské sítě a komunikaci a zásady organizace výstavby na pozemku
c. Průkaz energetické náročnosti budovy – Průkaz ENB posuzuje úroveň energetického hospodářství objektu a řadí ho na stupnici A až G dle energetické náročnosti, což se váže na provozní náklady. Všechny nové a rekonstruované budovy musí mít podle § 6a zákona č. 406/2006 Sb. o hospodaření energií zpracovaný průkaz ENB (energetické náročnosti budovy). Ten je součástí rozsahu dokumentace ke stavebnímu řízení dle vyhlášky 499/2006 Sb. ve znění novely 405/2017 Sb.
d. Měření radonu – Dokumentace pro stavební úřad musí obsahovat měření radonového indexu pozemku. Vyšší hodnota indexu s sebou totiž nese nutnou ochranu proti radonu, který by mohl pronikat z geologického podloží. Opatření stanovuje stavební úřad v rozhodnutí o umístění stavby nebo ve stavebním povolení.
e. Další doplňkové projekty dle požadavků stavebního úřadu – projekt plotu, garáže, altánu, žumpy, projekt vjezdu, projekt vodovodní, kanalizační či plynové přípojky, hluková studie, hydrogeologický průzkum, projekt ČOV, projekt studny.
f. Dokumenty Výkaz výměr, Položkový rozpočet – VV slouží k nacenění stavby konkrétního domu stavebním firmám, PR – dodává se většinou bankám jako podklad k hypotéce.
7. Vyřízení povolení stavby
Ve chvíli, kdy má zákazník všechny potřebné dokumenty pohromadě, může se vydat na stavební úřad a zažádat o povolení stavby. Vřele doporučujeme věnovat se pečlivě přípravě projektové dokumentace a komunikaci se stavebním úřadem a dotčenými orgány ještě před podáním žádosti o povolení stavby, což může pomoci zkrátit dobu vyřízení stavebního povolení na nejkratší nutnou dobu.
V neposlední řadě je důležité upozornit na to, že kvalitně zpracovaná projektová dokumentace rodinného domu a stavba domu na jejím základě dokáže ušetřit náklady stavebníkovi v budoucnu, ať se jedná o správné provedení důležitých detailů dle projektu (napojení střechy na obvodové stěny, uložení dveří včetně vyřešení tepelných mostů, uložení stropů a překladů nad okny, samotné zateplení, zateplení základové desky atd.) nebo zohlednění dlouhodobé funkčnosti rodinného domu. Cena projektu mnohdy netvoří ani 1% z vynaložených nákladů na stavbu rodinného domu a přesto bývá často tlačeno na její výši, na úkor kvality zpracování projektu. Kvalitní projekt by měl ale tvořit jednu z nejpodstatnějších částí stavby rodinného domu.
Více informací najdete na Gservis.cz
Zdroj: Marketingové sdělení
