Koupě nového bytu nebo domu je pro většinu lidí bezesporu největší investicí v životě. Jen málokdo ji zvládne financovat z vlastních úspor, a tak přichází na řadu hypotéka. U novostaveb ale financování funguje trochu jinak než u již hotových nemovitostí. Pokud o koupi uvažujete, vyplatí se vědět, na co se připravit, jaké otázky si položit a kde hledat užitečné rady.
Jak se liší hypotéka na novostavbu od běžné hypotéky?
Základní princip je stejný – banka vám půjčí peníze a vy je postupně splácíte. Rozdíl spočívá v tom, že novostavba ještě není dokončena. Nemůžete tedy „okamžitě“ převzít hotový byt, ale financování probíhá postupně podle toho, jak stavba pokračuje.
- Postupné čerpání: Banka uvolňuje peníze po jednotlivých fázích výstavby (tzv. tranše).
- Odklad splátek: Často je možné čerpat jen úroky, zatímco jistinu začnete splácet až po dokončení bytu a kolaudaci.
- Specifika zástavy: Zpočátku se zástavním právem ručí pozemek nebo rozestavěná stavba. Po dokončení se zástava „převede“ na nový byt či dům.
Nejčastější otázky, které kupující řeší
1. Jak velkou hypotéku můžu získat?
Banky posuzují vaši bonitu – tedy schopnost splácet úvěr. Do výpočtu vstupují příjmy, závazky i životní náklady. Obvykle si můžete půjčit kolem 80–90 % hodnoty nemovitosti, zbytek je nutné financovat z vlastních prostředků.
TIP: Developer jako FINEP často nabízí spolupráci s bankami a umí poradit, jak optimálně nastavit financování, abyste měli co nejvýhodnější podmínky.
2. Kdy začnu splácet?
Dokud byt není hotový, obvykle splácíte jen úroky z vyčerpané částky. Jistinu začnete splácet až po kolaudaci, tedy ve chvíli, kdy se můžete nastěhovat. To je velká výhoda – nezatěžuje vás hned na začátku plná splátka.
3. Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky?
Záleží na bance i složitosti případu. Obvykle trvá schválení 2–4 týdny. Pokud však developer spolupracuje s bankou dlouhodobě, může být proces rychlejší.
4. Musím mít naspořeno 10 nebo 20 % ceny bytu?
Ano, vlastní zdroje jsou nutné. V některých případech lze část uhradit tzv. meziúvěrem nebo využít jiné finanční produkty, ale většina bank bude požadovat určitou míru vlastních prostředků.
5. Co když stavba nebude dokončena?
Seriózní developer financuje výstavbu i z vlastních zdrojů a banka uvolňuje peníze jen po doložení konkrétních kroků stavby. To znamená, že riziko je minimální. Důvěryhodnost developera je klíčová – proto se vyplatí vybírat projekty od stabilních firem, jakou je FINEP.
Praktické tipy pro zájemce o hypotéku na novostavbu
Tip 1: Začněte včas
O hypotéce je dobré přemýšlet ještě před podpisem rezervační smlouvy. Banka vám předběžně sdělí, kolik si můžete půjčit, a vy se tak vyhnete nepříjemnému překvapení.
Tip 2: Pohlídejte si fixaci
Výše úrokové sazby je klíčová. Zvažte, zda se vám vyplatí kratší fixace (např. 3 roky), nebo raději delší (7–10 let). U novostavby, kde je horizont splácení dlouhý, bývá delší fixace bezpečnější.
Tip 3: Zvažte odklad splátek jistiny
Pokud nechcete platit nájem i hypotéku zároveň, je výhodné využít možnost odkladu splátek jistiny do doby, než se do bytu nastěhujete.
Tip 4: Myslete na rezervu
Hypotéka je dlouhodobý závazek – a život přináší nečekané situace. Mějte finanční rezervu alespoň na několik měsíců splátek.
Tip 5: Využijte služeb finančního poradce
Hypoteční trh je složitý a nabídky bank se liší. Odborník vám může ušetřit nejen čas, ale i peníze. Mnoho developerů spolupracuje s poradci, kteří se specializují právě na financování novostaveb.
Jak probíhá financování u developera krok za krokem
Proces financování nového bytu se může u jednotlivých developerů lišit. Proto tomuto bodu věnujte maximální pozornost.
- Rezervační smlouva: Uzavřete smlouvu a složíte rezervační poplatek.
- Hypotéka: Začínáte jednat s bankou o financování.
- Smlouva o budoucí kupní smlouvě: Stanoví podmínky a harmonogram plateb.
- Čerpání po kolaudaci – konkurenční výhoda FINEP: Zatímco u mnoha developerů probíhá čerpání hypotéky postupně podle postupu stavby, u FINEP je to jinak. Čerpání probíhá až po kolaudaci domu. Pro klienty to znamená nižší riziko, větší přehlednost a jistotu, že své prostředky začnou splácet teprve tehdy, když je byt skutečně dokončen.
- Převod vlastnického práva: Stáváte se oficiálně majitelem nemovitosti.
U velkých a stabilních developerů, jako je FINEP, máte navíc jistotu transparentního procesu a profesionální podpory při jednání s bankami.
Časté chyby, kterým se vyhnout
- Nedostatečná rezerva: Všechny peníze dáte do vlastního podílu a nemáte „polštář“ pro nečekané výdaje.
- Podcenění poplatků: Kromě samotné hypotéky počítejte s poplatky za katastr, odhad ceny nemovitosti nebo pojištění.
- Příliš optimistické plánování: Splátky si nastavíte „na hraně“, což se může v budoucnu nepříjemně vrátit.
- Ignorování fixace: Po skončení fixace vám může banka nabídnout výrazně vyšší úrok. Sledujte včas možnosti refinancování.
Hypotéka na novostavbu má svá specifika, ale při správném nastavení jde o bezpečný a výhodný způsob, jak si pořídit vysněné bydlení. Klíčem je připravit se na celý proces dopředu, mít jasno ve svých finančních možnostech a vybrat si důvěryhodného partnera – jak banku, tak developera. Ať už kupujete první malý byt nebo větší rodinné bydlení, hypotéka nemusí být strašák. Naopak – může být vstupenkou do nové životní etapy. Stačí se dobře informovat, plánovat a nenechat nic náhodě.
Podle podkladů společnosti: FINEP
