Stavíme zděný dům – 7. část O financování je třeba mít jasno

Po minulém dílu seriálu, zaměřeném na perspektivy výstavby domů pro šťastný život, nás realita našeho trhu nutí věnovat se opět financování výstavby, a to formou hypotéky. Je třeba udělat si jasno ohledně některých mýtů, které v obecném povědomí stále panují.

Nebaví mě psát o něčem, co má být banálně jasné. Bohužel, školy nás nevedly k ekonomické gramotnosti a sociální sítě nás naopak často vedou k naprosté hlouposti. Je nemocí současného světa, že někteří lidé bez znalosti opakují své názory tak vehementně, až znejistí ty, kteří nemají zkušenost. Zaměřím se proto na to, co je velmi důležité pro mnoho zájemců o vlastní bydlení – na hypotéky. Omlouvám se těm čtenářům, kterým „nosím dříví do lesa,“ ale je stále hodně těch, pro něž mohou být následující řádky užitečné.

Z neznalosti ukované názory

V dnešní době často ten, kdo málo ví, mluví o svém názoru s obrovským přesvědčením. A nejhlasitěji mluví ti, kteří vědí nejméně. A tak můžete na konto hypoték slyšet: • Dům, který financujete hypotékou,
není váš.

• Hypotéka je břemeno na celý život. • Banka čeká, až jednou nezaplatíte,
  aby vám sebrala dům.
• S hypotékou jste otroci systému.
• Zaplatíte lichvářské úroky.
• Mnohem lepší je si našetřit.
• Normální je žít bez dluhu.
  Kdo vám tyto věty říká, ten o hypotéce nejspíš nic neví. Bohužel – právě neporozumění a neznalost vedou mnoho lidí k tomu, že hledají „jistotu v nájmu“ a v poslední třetině života je čeká souběh vysokého nájmu a nízkého důchodu, jinými slovy: starobní chudoba. To pak mnohé vede k pocitu nespokojenosti se svým životem a státem. Ale za nespokojené životy mohou – ve většině případů – chybná osobní rozhodnutí. Třeba ta, která se týkají bydlení. Právě proto jsem se rozhodl postupně narovnávat některé hloupé a nepravdivé informace.

„Dům pořízený na hypotéku není váš“

Přirozeně je to právě naopak – dům financovaný hypotékou je váš. Můžete ho pronajmout nebo prodat, platíte daň z nemovitosti – jako vlastník. A hlavně: profitujete z toho, že hodnota nemovitosti dlouhodobě roste. Kdo si před pěti lety pořídil dům na hypotéku za 5 milionů korun, drží dnes hodnotu 10 až 12 milionů korun. A tento růst jde za vlastníkem domu, ne za bankou. Bankovní zástava, zapsaná v katastru nemovitostí, se týká jen výše aktuálního dluhu, nikoliv celé hodnoty nemovitosti. Pokud jste si tedy před pěti lety vzali 100 % hypotéku na dům za 5 milionů korun, dnes bance dlužíte 4,5 milionu, ale dům mezitím nabyl hodnotu až 11 milionů. Zástava banky se týká pouze dlužné částky, zbytek je vaše čisté jmění. Jinými slovy: během splácení vlivem růstu cen nemovitostí bohatnete.

„Hypotéka je břemeno na celý život.
A nikdo neví, co bude“

Ani s tím nelze souhlasit. Mám kolem sebe mnoho lidí, kteří hypotéky mění, ruší, nastavují nové – jak chtějí a potřebují. Hypotéka je nástroj, který využíváte podle svých potřeb. Pokud měníte podmínky hypotéky v době fixace (kterou si každý sám volí – obvykle na 1 až 5 let), jsou změny zcela bez sankcí. Kdo potřebuje změnu mimo období fixace, zaplatí obvykle jen malou sankci v řádu nižších desítek tisíc korun. A při prodeji nemovitosti lze hypotéku převést nebo zrušit kdykoli – bez sankce. Dnešní podmínky hypoték nabízejí mimořádnou volnost, například změnit banku, dům pronajmout nebo prodat. Pro ilustraci použijme předešlý příklad: po pěti letech splácení se stane něco nepředvídaného a nemůžete dál splácet (nebo se manželé rozvádějí). Dům prodáte, bance doplatíte zbylý dluh – například 4,5 milionu Kč. Nemovitost se však mezitím zhodnotila a prodáte ji za 11 milionů. Zůstane vám zisk 6,5 milionu korun. Pokud byste minulých 5 let platili nájem, je jasné, že byste nezískali nic. Zisk by měl jedině váš pronajímatel. Pomocí hypotéky vytváříte vlastní majetek a rezervu do budoucna.

„Když jednou nezaplatíte, banka vám sebere dům“

Tuto obavu chápu. Realita je však jiná.
Banka udělá všechno pro to, aby váš dům nemusela prodávat. Dá vám měsíce času na obnovení schopnosti splácet.
A pokud to nezabere, bude vás přesvědčovat, abys nemovitost prodali sami.
Nejde přitom o „šlechetnost banky“ – jakýkoli jiný postup znamená totiž pro ni problém. Podle zákona si při vypořádání hypotéky smí banka ponechat pouze dlužnou částku, nikoliv náklady na vymáhání dluhu. A tak je celý proces pro banku ztrátový, zdlouhavý a komplikovaný. Proto se vám bankovní úředník bude snažit maximálně vyjít vstříc, nechce si přidělávat práci. Nucený prodej je až krajní možnost pro případ, kdy dlužník dlouhodobě nesplácí a přestane s bankou komunikovat. To však nikdo rozumný neudělá. Příště se budeme zabývat úročením a podmínkami hypoték.

Foto: iStock