Minulé pokračování blogu bylo zaměřeno na otázky spojené s vlastnictvím domu pořízeného na hypotéku, finančním břemenem na celý život a obavami, že když přestanete splácet, můžete o dům přijít. Tentokrát se vypořádáme se zbytkem nejčastějších polopravd a mýtů na toto téma.
„Zaplatíte bance lichvářské úroky“
Roční úrok u hypotéky se na českém trhu aktuálně pohybuje kolem 4,2 %. Hranice lichvy je někde kolem 100 % ročně.
Pokud tedy někdo označuje hypotéční úrok za lichvu, žongluje s pojmy, kterým nerozumí. Banka poskytující hypotéku si peníze sama půjčuje. Výši úroku tak neurčuje svévolně, ale odráží cenu peněz na mezinárodním trhu. K běžné ceně si přidá svoji marži 1 až 1,5 %. Nic víc.
A teď to nejpodstatnější: není důležitý úrok, pokud je zhodnocení vaší nemovitosti vyšší.
Pokud zaplatíte bance 4% úrok a hodnota vašeho domu se v tom roce zvýší o 8 %, jste vítězem situace a vyděláváte. Jednoduchá matematika, přesto pro mnohé stále těžko pochopitelná. A tak mnozí raději zůstávají bydlet celý život v nájmu – a chudí. Majetek ani rezervu nevytvoří. Jen náklady. A snad dobrý pocit, že nedali bance to 1% ročně.
„Mnohem lepší je si našetřit“
Souhlasím za předpokladu, že jste schopni šetřit alespoň 70 000 korun měsíčně. Pokud šetříte pomalu, šetříte méně, než kolik vám mezitím uteče, protože ceny pozemků i staveb průběžně stále rostou. Hraniční hodnota je přibližně 50 000 Kč měsíčně. Pokud tuto částku ušetříte, jen vyrovnáváte průměrné tempo růstu cen. (Při modelovém růstu 7 % ročně a hodnotě domu s pozemkem 10 milionů Kč.) Slyšel jsem mnohokrát větu: „Snažili jsme se našetřit. Jenže všechno se zdražovalo mnohem rychleji. Po třech letech jsme ke svému bydlení měli dál než tehdy.“ A přesně to se děje. Když se ceny zvedají rychleji, než stíháte šetřit, každý další měsíc vás vzdaluje od vlastního bydlení.
Je těžké šetřit, když souběžně platíte nájem. Snadno šetří jen ten, kdo má možnost bydlet u rodičů. Souběžné placení nájmu a spoření je už opravdu jen pro vysokopříjmové profese. Kdo mimořádně vysoký příjem nemá, potřebuje se zbavit placení nájmu a takto ušetřené peníze použít ke splácení hypotéky.
„Normální je žít bez dluhu“
Říkám totéž svým dětem. Dokud jsou malé. Když pak trochu povyrostou, začínám jim předávat komplexnější pohled. Ekonomie totiž zná pojem dobrá a špatná půjčka. A tak je učím:
• Vzít si půjčku na desetidenní dovolenou, kterou pak tři roky splácím, je ukázkový příklad špatné půjčky.
• Vzít si půjčku na výstavbu haly, která firmě přinese desítky let prosperity, je naopak příklad půjčky dobré.
Hypotéka je příklad vzácně dobré půjčky. Pokud vám umožní neplatit 20 000 Kč měsíčně za nájem a místo toho splácet vlastní nemovitost za 18 000 Kč, pak je to velmi dobrá půjčka. Pokud vyberete správnou nemovitost, která se rok od roku výrazně zhodnocuje, pak je hypotéka krok mimořádně rozumný. A pokud je hodnota vašeho domu po pěti letech splácení dvojnásobná oproti zbývajícímu dluhu bance, pak je hypotéka možná nejvýnosnějším krokem vašeho života.
„Nemůžete s jistotou vědět, že ceny nemovitostí pořád porostou“
To je pravda. Absolutní jistotu nemáte nikdy, ale pravděpodobnost je vysoká.
Pokud ceny nemovitostí rostou, s hypotékou bohatnete, a to navzdory tomu, že jste svůj dům nezaplatili svými penězi, ale penězi banky. A vše, co se dnes děje, ukazuje na vysokou pravděpodobnost růstu cen. Důvodů je řada: lidé čím dál více bydlí sami, prodlužuje se věk dožití, v budoucnu nastane příchod statisíců zahraničních pracovníků, kteří budou muset někde bydlet. To vše povede k další potřebě bytů a hodnota dobrého bydlení dále výrazně poroste. Za posledních třicet let jsem slyšel stovky hlasů, které prorokovaly, že ceny nemovitostí půjdou dolů. Mluvilo se o bublinách, o přehřátí, o návratu k polovičním cenám. A zatímco slova plynula, ceny rostly. Pozemek, který jsem před třiceti lety kupoval za 150 Kč/m2, dnes stojí 6 000 Kč/m2. Dům, který jsme postavili před 25 lety za 1,5 milionu korun, se dnes prodává za 12 milionů Kč. A tento proces pořád pokračuje.
Pravděpodobnost, že ceny dobrých nemovitostí přestanou růst, je velmi malá. Naopak se všeobecně očekává, že ceny kvalitních nemovitostí dále porostou, a to dokonce mnohem rychleji, než nám bude příjemné. Hypotéka dává možnost na růstu cen bydlení profitovat. Zůstat v nájmu pak naopak může znamenat nechat si navždy ujet vlak.
www.davidmencl.cz
Foto: Ekonomické stavby
