Opravdu je u nás stavební řízení tak složité, jak se říká?
Je pravda, že stavební řízení je u nás velice zdlouhavé a nepřehledné. Průměrná délka je cca dva roky, což mi přijde zejména při stavbě rodinného domu jako zcela neadekvátní doba. Z bohaté zkušenosti s touto agendou víme, že správní orgány často nedodržují lhůty, protože jsou přetížené, ale nemyslím si, že to je chyba úředníků, ale že je to systémová chyba ‒ je jich málo na tak složitou agendu.
Čím je dána složitost této agendy? Vloni přece vešla v platnost novela stavebního zákona, která měla stavebníkům významně ulehčit život.
Jako advokát jsem v praxi nepocítil žádné zásadní dopady novely na to, že by se některá správní řízení urychlila nebo že by přinesla významné zjednodušení a bylo teď snazší se ve stavebním zákoně orientovat. Ano, zjednodušilo se pořízení některých menších staveb typu bazén, skleník, pergola či plot, ale pokud se bavíme o stavbách rodinných domů nebo větších developerských projektech, stavební řízení zůstává stejně složité a náročné. Problém je v tom, že tato řízení nejsou zcela jednotná a přehledná a běžně se vám stane, že na jednom úřadě po vás dva úředníci vyžadují doložit zcela rozdílné věci a že titíž úředníci vydávají rozdílné názory a stanoviska ke stejné problematice.
Přístup každého stavebního úřadu je tedy zcela individuální. V čem mohou být rozdíly?
Například u stavebních povolení velmi záleží na každém jednotlivém úředníkovi daného správního orgánu, jaká a kolik závazných stanovisek si dožádá. Setkali jsme se už i s případem, kdy si dotyční vyžádali u bytového domu přes 120 stanovisek různých orgánů. Zkompletovat 120 stanovisek nějakou dobu trvá, a i když jsme ty žádosti rozeslali do týdne, ani po šesti měsících ještě nemáme odpovědi ze všech institucí, přestože je neustále urgujeme.
Na co by si tedy měl budoucí stavebník dát pozor, aby nenarazil hned na počátku?
Velmi často se setkáváme s tím, že si stavebník relativně neuváženě zakoupí nějaký pozemek, na kterém se de facto nedá stavět, protože je příliš malý, nebo k němu chybí přístupová cesta. Obec pak chce po stavebníkovi, aby k němu vybudoval veřejnou komunikaci, a podmiňuje to smlouvou o výstavbě, což samozřejmě zvyšuje náklady. V té chvíli už má stavebník obvykle předschválenou hypotéku, kterou musí do určité doby začít čerpat, což mu celkově komplikuje situaci.
Kde by měl hledat potřebné informace?
V první řadě by se měl seznámit s územním plánem obce nebo města. Územní plán sděluje, jaký projekt tam bude možné postavit, jak by ta budoucí nemovitost měla vypadat, jakou má pozemek zastavitelnost apod. Pak je také důležité to zkonfrontovat i se zásadami územního rozvoje vyššího správního celku, čili s regulativem kraje. Ten řeší daleko větší území bez rozlišení na jednotlivé pozemky a stanovuje například, kudy vede biokoridor, kde je nějaké území ekologické stability apod. ‒ a to pak může znamenat stop pro jakékoliv stavění v dané oblasti. Řešili jsme případ, kdy developer nainvestoval stovky milionů korun do nákupu pozemků v místě, kde územní plán stavbu dovoloval, ale zásady územního rozvoje ji nepovolovaly právě proto, že přes ně vedl biokoridor. Pro investora to znamenalo škody v řádu stovek milionů jenom proto, že si tyto zásady územního rozvoje nepřečetl, respektive neporadil se včas se zkušenými projektanty či s právníky.
Nestačilo by spolehnout se na zkušené realitní makléře?
Realitní kanceláře jsou v tomto ohledu obecně přeceňované. Nechci všechny házet do jednoho pytle, ale nemáme zkušenost, že by poskytovaly nějaké nadstandardní právní služby. Nejčastěji se setkáváme s tím, že poskytnou základní vzor kupní smlouvy, který velmi často ani „nesedí“ na daný konkrétní případ. Podobné je to i s hypotečními bankami. I ty často pracují se svými formulářovými úvěry, do kterých běžný spotřebitel nemá šanci zasahovat. Ze všech čtyř subjektů, které do obchodu s nemovitostmi vstupují, tedy prodávající, kupující, realitní kancelář a banka, má právě banka pozici nejsilnějšího hráče.
Dejme tomu, že už se nám podařilo pořídit pozemek vhodný pro stavbu rodinného domu a nyní potřebujeme získat souhlas s jeho výstavbou. Jak složitý je tento proces?
Podle novely stavebního zákona lze na ohlášení realizovat stavby na bydlení s jedním podzemním podlažím do hloubky tří metrů a nejvýše dvěma nadzemními podlažími a podkrovím. Teoreticky to znamená, že stavebnímu úřadu poskytnete veškeré podklady, které potřebuje (od projektu přes průvodní zprávu až po všechna souhlasná stanoviska), a on vydá územní souhlas. V některých případech ho ani vydat nemusí a stavba je schválena tím, že se v dané lhůtě správní orgán nevyjádří.
V praxi si ale obvykle úředník vyžádá doplnění některých dalších podkladů či stanovisek, a v tu chvíli začíná běžet územní řízení, což je proces, do něhož vstupuje více účastníků a má jiné správní lhůty. A pak nastává možnost zdržení, které se může protáhnout až na léta.
Dá se tedy říci, že čím dokonalejší podklady dodá stavebník hned napoprvé, tím lépe?
Ano, tady se určitě nevyplatí šetřit na kvalitním projektu a konzultaci s odborníky. Někdy si stavebník myslí, že ušetří, když mu projekt nakreslí kamarád nebo čerstvý absolvent stavebního oboru, který má spoustu nadšení a nápadů, ale tady bohužel platí více než jinde, že laciná věc může být ve výsledku hodně drahá. Stačí nerespektovat třeba zastavitelnost pozemku, zajištění parkovacích míst nebo něco dalšího z právních předpisů a vše se strašně zdrží, protože třeba už je projekt rozeslán na 10 dalších míst k vydání stanovisek a vše se musí stahovat zpět a po přepracování rozesílat znovu…
Tyto zkušenosti získá projektant tím, že mu první dvě tři věci vrátí, pak už si to ohlídá, ale stavebník tolik času (a peněz nazbyt) nemá. Máme případy, kdy jsme klientům ušetřili měsíce či roky života a desítky až stovky tisíc korun jen tím, že jsme jim na první konzultaci řekli, že tohle na daném místě prostě nepostaví.
U menších staveb typu bazén, skleník, pergola či plot do výšky dvou metrů už nepotřebujete ani územní souhlas. Dá se říct, že alespoň tady nastalo zjednodušení?
Ano, ale přináší to nové občanskoprávní spory: dost často se stává, že za námi přijde člověk, kterému vadí, že si soused postavil plot či jinou stavbu, která mu stíní, bere výhled, nevypadá hezky apod., prostě ho nějak obtěžuje. Jako advokátní kancelář řešíme desítky podobných soudních sporů sousedského typu. Buď se na nás obracejí lidé, kteří mají problém získat stavební povolení a díky našim zkušenostem se nám ho většinou podaří získat, anebo naopak se na nás obracejí sousedé, kteří mají obavy ze stavebního záměru nově příchozího souseda a chtějí po nás, abychom ho prověřili, pomohli jim získat lepší podmínky nebo nějakým způsobem to stavební rozhodnutí oddálili.
Jakou radu byste v tomto případě poskytli budoucím stavebníkům?
Už když si kupujete pozemek a plánujete stavbu, je dobré obejít sousedy a zjistit, jak s nimi budete vycházet. Případný stavební záměr s nimi probrat a získat jejich písemný souhlas. Samostatnou kapitolou jsou spory o vedení hranice pozemku. Málokde jsou úplně jednoznačné a přesně odpovídají geometrickým plánům. I zde je dobré nechat pozemek přeměřit a případně se se sousedy shodnout písemně na vedení hranice pozemku pro případ pozdějších sporů.
Vypadá to, že postavit nový dům není úplně procházka růžovým sadem…
Obdivuji lidi, kteří se pustí do stavby nemovitosti, protože se vždy objeví tisíc a jeden problém, na který se nesmí zapomenout. A největším problémem může být nakonec soused, který vám nepřeje a podává účelové námitky, píše různá udání. Když k nám někdo přijde s tím, že chce stavět, tak mu říkáme, že mu s tím pomůžeme, ale rovnou ho připravujeme na to, že ho ještě čeká dlouhá cesta „papírování“…
Máte nějaký nápad, jak by se to dalo zjednodušit?
Optimální způsob řešení si představuju tak, že by existovalo nějaké úložiště, kam by se nahrál projekt a kam by všechny příslušné orgány měly jednotný přístup. V okamžiku, kdy projekt uložíte, by dotčené orgány dostaly signál, aby se k němu vyjádřily. Zatím je veškerá odpovědnost a časová zátěž přenesená na stavebníka. Společné úložiště a přístup by celé řízení urychlilo, stavebník by věděl, že nic neopomněl, a stavební úřad by to měl celou dobu pod kontrolou. To je ovšem asi spíš hudba daleké budoucnosti…
Na stránkách časopisu MŮJ DŮM radí JUDr. Pavel Kiršner a Mgr. Štěpán Ciprýn, zakladatelé Advokátní kanceláře CIKR, která poskytuje služby ve všech oblastech práva na nejvyšší úrovni za dostupné ceny.
Text: Markéta Klocová, Foto: Profimedia
