Před nástupem covidu v únoru 2019 scházelo v české ekonomice půl milionu pracovníků. Fungování mnoha firem se zadrhávalo pro neschopnost najít potřebné lidi. Prodejní řetězce se na billboardech trumfovaly, kdo dá pokladní a skladníkovi větší plat.

Zároveň se prodlužuje doba dožití. Tedy také doba, po kterou chceme pobírat své důchody. Doba, po kterou budeme nákladem pro zdravotní rozpočet státu. A také doba, po kterou budeme potřebovat užívat své byty.

Přijdou noví pracovníci

Abychom uživili naši generaci, až se dostaneme do důchodového věku, bude muset ekonomika pracovat na podstatně vyšší obrátky. Budeme potřebovat spoustu nových pracovníků. Pokud v roce 2019 scházelo půl milionu, budeme za pár let potřebovat milion nových pracujících. V Česku se nerodí dost dětí na to, aby v budoucnu dokázaly nahradit ani stávající pracovníky, kteří půjdou do důchodu. Nezbyde tak nic jiného než se otevřít pracovní síle ze zahraničí. Bez zahraniční pracovní síly prudce zchudneme.

Nebude na důchody, nebude na zdravotní péči. I zahraniční pracovník se začne stávat nedostatkovým zbožím. Chtějí je v Polsku.

Chtějí je v Německu. Až to pochopí, budou je chtít všechny evropské země. Člověk přicházející z Ukrajiny bude všude žádaný, bude-li chtít pracovat a pomáhat místní ekonomice. Doba, kdy takoví pracovníci spali po deseti na ubytovnách, se stane minulostí. Ti lidé k nám budou přicházet natrvalo se svými rodinami a budou zde chtít normálně bydlet. S oživující se ekonomikou se vrátí obrovský hlad po nových pracovnících. Vláda bude muset tento hlad řešit. Otevře naši ekonomiku zahraniční pracovní síle. A ta bude zvyšovat poptávku na segment bydlení. Poptávka po bytech bude o řád vyšší nežli naše aktuální schopnost byty stavět.

Své byty potřebujeme déle

V době, kdy je poptávka významně silnější než nabídka, je bláhové očekávat pokles cen. A to je druhá chyba, které se mnozí dopouštějí.

Neuvědomují si, že s vyšším dožitím potřebujeme své byty déle. A zapomínají, že ekonomika potřebuje mnoho nových pracovníků, kteří budou chtít slušně bydlet.

Byty pro ně však ještě nestojí.

Kráceno z blogu www.davidmencl.cz

A to je prvá chyba, které se cenoví proroci dopouštějí. Na celý trh realit se nedá dívat pohledem jednoho pronajatého bytu v Karlíně, který bych si přál koupit o půlku levněji, nežli se dnes nabízí. Vydávat analýzu vývoje cen pražských bytů za ucelený pohled na ceny realit v Česku je dosti nešikovné.

Reality určené k bydlení se chovají jinak než reality komerční. A také u nich fungují naprosto rozdílné trendy závisející na druhu nemovitosti. Dobrým příkladem je hospodářský útlum v roce 2008.

• V té době ceny bytů mírně klesly.
• Ceny rodinných domů stagnovaly.
• A ceny pozemků dále rostly.

Odlišné chování cen různých druhů realit má svá jednoduchá vysvětlení.

V případě bytů obvykle činí náklady na materiál a práci maximálně 50 % z jejich celkové ceny. Zbytek je tvořen marží developera a náklady na financování. Pokud hospodářská krize výrazně snížila poptávku a naopak zdražila financování, bylo reakcí některých developerů sáhnout po jistotě. Snížili svoji marži, prodali byty se slevou, zaplatili úvěry a nové projekty odložili. Odložením nových projektů se v budoucnu vytvořil velký nedostatek bytů a nedostatek v budoucnu vedl k opětovnému rychlému růstu cen. Krátkodobý pokles cen bytů v době hospodářské krize měl svůj racionální základ.

U domů je situace úplně jiná. Z ceny stavitelem realizovaného rodinného domu pokrývají náklady na materiál a práci 90–94 % ceny domu. nízká marže nedává žádný předpoklad levnějšího stavění, pokud výrazně nezlevní práce či materiály. Při nulové poptávce by se přestaly nové domy stavět. Rozhodně by se nestavěly nové domy za nižší cenu.

U pozemků je pak situace nejjednodušší. Dobrých pozemků každým rokem rychle ubývá a tím jejich cena raketově roste. Je tedy mnohem pravděpodobnější, že ceny pozemků porostou o 50 % ročně, než že o 20 % klesnou

Odhadovat ceny bytů a mluvit v souvislosti s nimi o všech realitách je první chybou těchto proroctví. O těch dalších se dočtete v mém blogu na www.davidmencl.cz.

Text: David Mencl, ředitel Ekonomických staveb