Jak vybrat ideální pozemek

1. Nevisí na pozemku věcná břemena či exekuce?

Předběžné informace o parcele jako jméno a adresu jeho vlastníka, velikost, číslo listu vlastnictví, typ pozemku apod. lze získat bezplatně na stránkách katastru nahlizenidokn.cuzk.cz. Detailní výpis s informacemi o exekucích vedených vůči vlastníkovi, věcných břemenech apod. je za poplatek 100 kč.

2. Dá se na pozemku vůbec stavět?

Tuto informaci zjistíte na příslušném stavebním úřadě v takzvaném územním plánu. Územní plán je mapa dané obce, kde je přesně zakresleno, které parcely jsou určeny k jaké zástavbě a na kterých se stavět vůbec nedá.

Územní plán dále obsahuje textovou část, kde jsou vypsány podmínky výstavby. Těmi mohou být:

• sklon střechy
• výška domu nebo hřebene
• orientace hřebene
• uliční čára domů
• velikost a tvar domu
• typ povolené architektury
• míra zastavěnosti pozemku

Pokud některou z podmínek výstavby územní plán obsahuje, je nutné se jí při návrhu domu držet. změna územního plánu je totiž takřka nemožná, výjimky nebo změny jsou administrativně a časově velice náročné a udělují se většinou pouze pro větší územní celky.

3. Dostanete se legálně na svůj pozemek?

Pokud příjezdovou komunikaci nebo obecně přístup ke stavbě vlastní kdokoli jiný než obec, musíte mít nejprve od tohoto vlastníka potvrzené také věcné břemeno s přístupem a příjezdem na parcelu. Bez zajištěného přístupu na pozemek nedostanete ani hypotéku, ani razítko od stavebního úřadu.

Stavební úřad po vás také může požadovat, abyste příjezdovou komunikaci vybudovali, zpevnili či rozšířili na vlastní náklady a na úkor vlastního pozemku. Slepá ulice vedoucí k pozemku v délce přesahující 50 m vyžaduje vybudovat navíc obratiště pro hasiče. Na to pozor, jelikož jde o velkou a drahou plochu!

Také si přečtěte: Výsledek stavebního úsilí předurčí už pozemek

4. Budou v dosahu důležité sítě?

Především jde o elektrickou síť a vodovod. Pokud některá z těchto sítí není dostupná, pozemek bude pravděpodobně o dost levnější, ale výstavba se prodraží o výstavbu přípojek k nejbližším inženýrským sítím, které mohou stát 1000-3000 Kč/metr. Inženýrské sítě také často vlastní někdo jiný než obec. Pokud je to developer nebo fyzická osoba, mohou nastat problémy s povolením napojit se. Bez smluvního (písemného) závazku umožňujícího připojení pozemek raději nekupujte.

Samozřejmě je možné uvažovat i o vlastním zdroji vody ze studny, ovšem otázkou bude její vydatnost a kvalita vody. Chybějící kanalizaci je možné nahradit žumpou nebo domovní čističkou odpadních vod. Postavit ostrovní dům, který by si vystačil s elektřinou z vlastní fotovoltaické elektrárny, je ale v českých podmínkách extrémně náročné a drahé.

5. Pozor na neviditelné překážky

Patří k nim kvalita podloží. Jílovité zeminy budou znamenat zvýšené náklady na vsakování vody a možná i na opatření proti tlakové vodě, skalnaté podloží zase zvýšené náklady na založení stavby. Vyplatí se nechat si vypracovat geologický posudek, který podmínky pod domem zjistí přesně.

K dalším neviditelným překážkám patří ochranná pásma inženýrských sítí, v nichž se nesmí nic stavět. Odstupové vzdálenosti na každou stranu podél vedení obvykle činí 1-5 metru. Pokud přes pozemek povede plynové vysokotlaké vedení nebo vedení vysokého napětí, může vzniknout nezastavitelný pás široký 10 m. Na pozemku o rozměrech cca 30 x 30 m může tato plocha tvořit až třetinu parcely. Pozor, ochranné pásmo mají i vodní toky, rychlostní komunikace a železnice, to může zasahovat až do vzdálenosti 100 metrů.

Může se vám hodit: Máme pozemek, vybíráme dům…

6. Nejste na kraji lesa?

Pokud sníte o bydlení v domě s lesem za zády, dejte si pozor na ochranné pásmo lesa, které v tomto případě činí 50 metrů. Nicméně v praxi se poměrně často povolují výjimky na cca 20 metrů od lesa. Zda jde o les či nikoli, nesuďte pouze podle svého uvážení, ale podle katastru nemovitostí. Někdy totiž může být lesem i to, co považujete třeba za zahrádky chatařské osady.

Podívejte se také do územního plánu, zda přes váš pozemek nevede nějaký biokoridor, kudy putují různá zvířata. Není to neřešitelný problém, pouze opět počítejte s určitými omezeními, např. zde nesmíte stavět plot a musíte si pomoci pouze živým plotem.

7. Dej si odstup, sousede!

Požární zatížení části pozemku – to je situace, kdy sousedův dům stojí tak blízko, že požárně nebezpečný prostor (prostor, kde odpadává odpad při hoření) z jeho stavby zasahuje až na váš pozemek. V takovém případě budete muset plánovat svůj dům ve větší vzdálenosti od plotu. Ze stejného důvodu budete i vy muset dodržet předepsaný odstup od hranice pozemku, abyste dostali požehnání od hasičů. Pozor, nedostatečná kapacita hydrantů nebo nedostatečný tlak vody mohou znamenat zamítavé stanovisko požárníků a z těchto důvodů nedostanete stavební povolení.

8. S kompasem v ruce

Při navrhování domu hrají roli orientace pozemku ke světovým stranám, svažitost a poloha příjezdové komunikace. Ideální je příjezdová cesta ze severu nebo z východu tak, aby klidová část pozemku (zahrada) byla orientována na jih nebo na západ. Příjezd vedoucí z jihu zpravidla vede k tomu, že se celý dům musí posunout co nejdále od komunikace, aby se eliminoval hluk, bylo dodrženo dostatečné soukromí v domě a vznikl osluněný trávník. Tím se zvyšují náklady na přípojky a vznikají dlouhé příjezdové cesty.

Všeobecně se za ideální považují parcely svažující se k jihu nebo západu. Pokud ovšem váš pozemek tyto uvedené parametry nesplňuje, neznamená to, že na něm nelze stavět. S atypickými podmínkami si nejlépe poradí dobrý architekt a často z nich vzejde zajímavé a originální řešení.

Text: Markéta Klocová s využitím blogu na master-design.cz, foto: archiv