Kupujete pozemek? Pozor na tvar, sklon a orientaci

Developeři nabízejí jako ideál rovinatou parcelu s jižní orientací, s přístupem ze severu, o velikosti alespoň 800 metrů čtverečních. Má také architekt nějakou vizi, jak vypadá ideální pozemek pro rodinný dům?

Vždy se jedná o osobní preference. Někdo potřebuje volnou rovnou plochu na hru pro děti, jiný preferuje výhled, a proto vyhledává polohu ve svahu. Pozemky ve svahu jsou dnes velmi oblíbené, protože klienti, zejména z města, hledají klid, soukromí a výhled, místo, kde nebudou rušeni sousedy a okolními stavbami. Já osobně bych vždy raději volil pozemek ve svahu s nadhledem než v rovině, kde stále sledujete domy a životy sousedů. Ale jako vždy v životě, pozitivní bývá spojeno i s negativním, užitnost pozemku je nižší, nebo náklady vyšší, protože pozemek vyžaduje terénní práce, které jsou náročnější a nákladnější než na parcelách na rovině.

Co se týče orientace ke světovým stranám, opět nelze jednoznačně říci, co je ideální. Obecně je severní orientace méně výhodná, ale vyskytují se klienti, kteří mají raději chladnou, stinnou polohu. v našich návrzích se proto vždy snažíme, aby u domu vznikla jak osluněná, tak i stinná terasa, aby klienti mohli využívat slunce podle svých potřeb během celého dne a vytěžili výhody léta, ale i jara a podzimu, kdy jsou sluneční paprsky slabší a jsou nízko.

Neobrátí se někdy nižší cena pozemku, např. v hůře dostupném nebo strmém svahu, proti stavebníkům v podobě např. složitého založení stavby, nedostupných inženýrských sítí, nutnosti atypických řešení či různých kompromisů na celý život?

Bohužel ukvapený výběr pozemku bez podrobnějších informací a znalostí často vede k tomu, že hezký pozemek za „pouhý“ milion si pak vyžádá drahé terénní úpravy nebo další omezení, která nejsou na pohled zřejmá (například různá ochranná pásma a podobně). Klienti často očekávají náklady na terénní práce v řádu stovek tisíc korun, ale mohou se vyšplhat až na dva miliony a to pak nabourá celý rozpočet stavby. Proto náš ateliér nabízí poradenskou službu – když klient váhá mezi dvěma nebo třemi pozemky, ještě před koupí zanalyzujeme možnosti a náklady a dokážeme poradit, který z nich nejlépe odpovídá klientovým představám a možnostem. Rozdíl v ceně parcely ve výši dvě stě či tři sta tisíc je zdánlivě marginální, ale někdy ve výsledku může vést k milionovým nákladům navíc.

Navštívili jsme: Dřevěná harmonie na zeleném svahu

Náklady na zemní práce a spodní stavbu bývají obecně velmi podceňovány. Velkorysý suterén či bohaté terasovité úpravy představují až čtvrtinu ceny stavby. I dům ve svahu ale lze vyřešit nápaditě a za rozumnou cenu, například náš dům Futura Freestyle je založen na ocelových sloupcích a přizpůsobí se prakticky jakémukoliv terénu. Ale investor musí v takovém případě opustit některé své představy a musí respektovat určité limity, které stavění ve svahu obnáší.

Dostupnost inženýrských sítí ve většině případů jako zásadní problém nevidím, ať už budujete dlouhé přípojky nebo studnu, jedná se o položky v řádu desítek až stovek tisíc, nikoliv milionů korun jako u zemních prací.

Co všechno tedy doporučujete při koupi pozemku sledovat, aby se stavebník vyvaroval následných nepříjemných překvapení?

Rodinný dům je investice na desítky let či celý život, zásadní je proto sledovat územní plán, který určuje, co se v přímém i širším okolí daného pozemku může a bude stavět, kudy vedou komunikace a jak se daná lokalita i celá obec budou vyvíjet. Územní plány mají platnost několik let, a pak dochází ke změnám, takže se vyplatí přemýšlet v delší perspektivě.

Už od počátku by měl stavebník mít základní představu o svém budoucím domě a ověřit si, zda vybraná parcela vůbec takové řešení umožňuje, zda bude například možné pohodlně vjíždět do garáže, bude-li kam umístit bazén, venkovní hřiště atd.

Důležitá je přístupová cesta na pozemek – její šířka, průjezdnost, strmost, vlastnictví a další parametry. Je třeba zvážit, zda umožňuje příjezd těžké techniky. I špatný přístup může realizaci stavby dost prodražit nebo zkomplikovat, a to nejen přímo v místě stavby, ale i v okolí. Pokud například 500 metrů před pozemkem je mostek s nosností pouze do 3,5 tuny nebo s nízkou průjezdnou výškou, může to znemožnit příjezd nákladních vozidel na stavbu. Nedostatečně zpevněná cesta ve svahu může zase ohrozit sesuvem domy stojící pod ní, takže budoucí sousedi se logicky budou bránit a mohou neúnosně prodlužovat stavební řízení. Sousedské vztahy jsou kapitola sama pro sebe a určitě se vyplatí před koupí pozemku sousedy obejít a prozkoumat situaci dříve, než se stavební řízení a soužití stane noční můrou stavebníka.

Je dobré si uvědomit také přítomnost a charakter okolních stromů – do jaké výšky vyrostou, zda jsou jehličnaté a budou stínit po celý rok, nebo jsou opadavé a v zimě nebudou bránit sluníčku a výhledu do okolí (ale bude vám z nich padat listí do bazénu) a podobně. Zohledněte i budoucí změny – například na co se budete dívat, když soused na svém pozemku stromy vykácí.

Měl by radit architekt nebo jiný odborník už při koupi pozemku?

Určitě ano. U nás většinou lidé koupí pozemek a pak hledají architekta, podle mého názoru je optimální cesta vybrat si dva tři pozemky, utřídit si své představy o budoucím domě a nechat si od architekta doporučit, pro kterou alternativu se rozhodnout. V realitě ale architekti již „přicházejí k hotovému“ a při projektování a stavebním řízení se někdy potýkají s problémy, které by při lepší volbě pozemku nemuseli vůbec řešit.

Nepřehlédněte: Komfortní dům připomínající čtyřlístek plný světla a slunce

Častým úskalím bývá úzký nebo členitě tvarovaný pozemek. Existuje nějaká minimální šířka parcely, kam se „vejde“ rodinný dům?

Běžný stavebník samozřejmě nemá takovou představivost a odborné zkušenosti, já jako architekt to považuji spíše za výzvu. Úzké nebo složitě tvarované pozemky mohou vést k originálním nápadům a překvapivým řešením, může vzniknout perfektně vyřešený dům široký pouze pět metrů atd. Klienti se však musí smířit s určitým omezením, které takový pozemek nutně přináší.

Orientace ke světovým stranám je další z podstatných faktorů ovlivňujících podobu obytného domu, zejména v současné éře výstavby domů se „spotřebou energie blízkou nule“. Považujete za nejlepší orientovat obytné prostory plně na jih?

Snažíme se v návrzích respektovat přírodu, osvětlení, směr větru atd. a využívat slunce. Cena za prosklenou plochu není ale dnes výrazně vyšší než za plnou stěnu, velkého prosklení není třeba se bát, pokud je efektivně zastíněné. Na jaře a na podzim zase dokáží díky slunečním paprskům dům vytopit i bez provozu topné soustavy.

Orientace ke světovým stranám dnes už přestala být zásadní téma. Moderní technologie a technické detaily jsou na takové úrovni, že výborně tepelně izolují a eliminují tepelné ztráty i u prosklených ploch na severní fasádě a podobně. Možná budou náklady na vytápění ročně o tisíc korun vyšší, ale to není důvod, proč například neotevřít dům krásnému výhledu na severní stranu. Podle mého názoru nemá smysl upínat se na energetické úspory za každou cenu, spíše zdravým rozumem zvážit celkovou kvalitu bydlení. Samozřejmě i v tomto směru se mezi klienty najdou výjimky, kde je energetická úspornost na prvním místě.

Máte nějaký recept, jak si poradit, když parcela nemá dostatek sluníčka?

Řešení je samozřejmě vždy individuální, někdy postačí vykácet nějaký strom, umístit dům v nejvyšší části parcely, vytvořit střešní terasu a podobně. I dvacet metrů čtverečních osluněné plochy udělá malý zázrak, a v létě je stín naopak žádaný. I stinný pozemek může být nakonec příjemné místo.

Jaká skrytá úskalí může svah stavebníkovi připravit? Doporučil byste provést předem například geologický průzkum?

U pozemků ve svahu je určitě žádoucí alespoň základní geologický posudek. Už ten napoví, zda se vyskytují nějaká rizika a vyplatilo by se provést vrtanou nebo kopanou sondu. Ta pak podezření potvrdí nebo vyvrátí. Například navážka zaroste zelení a není po desítkách let, zvlášť pro oko laika, vůbec zřetelná, zatímco zkušené oko odborníka i architekta to dokáže odhadnout. Riziko je malé, ale pokud se taková situace „podaří“, může se cena založení domu vyšplhat do nečekané výše.

U pozemku na rovině bývá rizik méně, zde se může spíše vyskytnout vyšší hladina spodní vody, ale nejedná se o tak složitý problém jako zakládání na nestabilním svahu. Větší problém představují zarostlé skládky. Geologie je dalším z důvodů, proč přizvat odborníky hned při výběru pozemku. Nejzásadnější rozhodnutí se dělají hned na začátku.

Již jsme zmínili, že rubovou stránkou budování ve svahu je náročné zakládání a terénní práce. Lze stanovit nějaký mezní sklon, kdy je pozemek ještě zastavitelný, a kdy už by to bylo příliš nákladné, obtížně řešitelné atd.?

Obecně se to dá těžko říci, sklony kolem 45 stupňů jsou jistá kritická hranice – takové pozemky lze ještě zastavět, ale již za značně vyšší cenu. Velmi také záleží na geologické skladbě, je diametrální rozdíl mezi skálou a podložím ze sesuvných materiálů. Skála se sklonem 40 stupňů může být pro založení bezpečnější a jednodušší než mírný písčitý svah a podobně. Dnes se dost často staví i na místech, kde před padesáti lety byla skládka, někdy i nelegální. Napohled nic nepoznáte, pod příjemnou krajinou se skrývá malá časovaná bomba a založení stavby tam může být náročnější než na skalnatém podloží.

Také se podívejte: Dům, který levituje a rozkročil se přes dva pozemky

Jaké jsou alternativy standardní stavby s podsklepením, betonovými pasy a základovou deskou?

V určitých oblastech, např. CHKO s limitovanou zastavěností pozemku, kde je třeba maximálně využít zastavěnou plochu, má určitě podsklepení význam a stojí za to do něj investovat. Sklepy, ať už jde o skladové nebo technické prostory, ale představují nejdráže investované peníze z celé stavby. Proto se snažím přesvědčit investory o jednodušším zakládání na patkách, pilířích a podobně.

Prostor pod domem mezi pilíři se dá zajímavě využít (jako kryté parkovací stání, herna a podobně), případně zastavět i dodatečně. Chápu, že kvalitní sklep na skladování potravin nebo vína má svou hodnotu, ale lze ho řešit i externě, jako prefabrikovaný objekt, který vyjde řádově na pár desítek tisíc korun.

Při koupi pozemku laik zpravidla netuší, že situace na pozemku má významný vliv na vnitřní uspořádání domu. Velmi záleží na tom, odkud vede přístupová cesta. Můžete srovnat principy přístupu shora a zespoda? K jakým řešením to nejčastěji vede?

Někdy navrhujeme domy se vstupem do horního podlaží, kde se nachází společná obývací část s terasou, která může být propojena s terénem, a ložnicové patro se servisními místnostmi je umístěno dole. Dům může být přimknutý ke svahu, nebo nikoliv, v takovém případě mohou mít koupelny a zázemí denní světlo a přirozené větrání. To je vždy výhodnější než pouze umělé osvětlení a myslím, že rodinný dům by měl mít koupelny s okny.

Pokud vede přístup zespoda a nejatraktivnější část domu s výhledem je až úplně nahoře, je například možné umístit ve vstupním patře garáž, zádveří a zázemí, projít po schodišti do prvního patra s ložnicemi a dále do nejvyššího patra, kde se nachází hlavní pobytový obývací prostor s výhledem, terasou apod.

Nejdůležitější je si uvědomit, že člověk tráví 80 % dne v tom nejkvalitnějším prostoru v domě. Málokdo chce zůstat celý den v ložnici nebo v pracovně. Jádro domu tvoří společná obývací část a ta musí být umístěna v té nejlepší pozici – obvykle s nejkrásnějším výhledem, na nejslunnějším nebo nejvíce chráněném místě atd. Opět záleží na preferencích klienta, co vyhodnotí jako nejlepší. Od toho se pak odvíjí logika dispozice domu.

Mohlo by se vám líbit: Jednoduchý dům inspirovaný lesem

A jak vypadá řešení zahrady a vysněné propojení interiéru se zahradou, když se staví v kopci?

Využitelnost svažité zahrady bude vždy omezená. Když terénní konfigurace co nejvíce vychází z původního tvaru, působí přirozeně a také náklady na zahradní úpravy neporostou extrémně. Naopak členité terasovité uspořádání vyžaduje násypy a náročné a nákladné budování systémů opěrných stěn a schodišť. Zásadní otázkou je zpevnění a odvodnění svahu, zahrady ve svahu jsou ohroženy prudkým deštěm, erozí zeminy a také sněhem. Proto je nutné, aby návrh domu již od začátku vznikal ruku v ruce s návrhem zahrady a architekt pracoval v symbióze se zahradním architektem.

Text: Jitka Pálková | Foto: Lina Németh