Stavební právo: Více vlastníků, více problémů

Otázka

Jsem čtvrtinovým spoluvlastníkem přízemního rodinného domu se stavební parcelou a přilehlou zahradou. Zbytek vlastní můj bratr, který hodlá na domě provést nástavbu nové bytové jednotky a vedle domu si chce postavit novou garáž. S těmito záměry nesouhlasím. Bratr ale tvrdí, že je většinovým spoluvlastníkem, a proto bude o hospodaření na našich společných nemovitostech rozhodovat sám. Mohu se nějak bránit?

M. V., Jindřichův Hradec

celý text

Odpověď

Občanský zákoník v § 137 odst. 1 stanoví, že podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci, tedy i k pozemkům a stavbám. Míru práv a povinností spoluvlastníků přitom určují jejich podíly. Pokud jde o vámi zmíněné hospodaření, pak vztahy mezi spoluvlastníky vymezuje § 139 odst. 2 občanského zákoníku, podle něhož o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud.

O hospodaření na vámi zmíněných nemovitostech tedy bude skutečně rozhodovat váš bratr, ovšem jen do určité míry, a sice pokud nepůjde o důležitou změnu společné věci. Podle § 139 odst. 3 občanského zákoníku totiž mohou přehlasovaní spoluvlastníci žádat, aby o důležité změně společné věci rozhodl soud. Je bez jakýchkoliv pochyb, že zastavění pozemku novou stavbou nebo vámi popsaná změna stavby rodinného domu směřují do samotných podstat těchto nemovitých věcí, že jde o jejich důležité změny. O vašich neshodách jako podílových spoluvlastníků, tedy zda na společném pozemku může být postavena garáž jednoho z vás či o změně stavby rodinného domu, tedy může k vašemu návrhu rozhodnout příslušný obecný soud.

Role stavebního úřadu

Může však nastat situace, kdy menšinový spoluvlastník sice nebude se změnou společné věci – nemovitosti souhlasit, ale na soud se neobrátí. V tom případě investor, konkrétně váš bratr, nepochybně požádá stavební úřad o přivolení k uvedeným stavebním záměrům, přičemž bude muset prokázat, že má patřičné vlastnické nebo jiné právo opravňující jej zřídit na pozemku jím zamýšlenou garáž a provést změnu stavby rodinného domu (viz §§ 3 a 4 a přílohy č. 1 a č. 2 vyhlášky č. 526/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona ve věcech stavebního řádu, a §§ 105 odst. 1 a § 110 odst. 2 písm. a) stavebního zákona č. 183/2006 Sb.).

V této situaci vyvstane pro stavební úřad následující otázka. Potřebuje váš bratr k podání ohlášení stavby či k žádosti o vydání stavebního povolení na vámi popsané stavby váš výslovný souhlas s nimi? Pokud by odpověď zněla, že ano, pak by v případě vašeho nesouhlasu bylo nutno konstatovat, že předložené ohlášení či žádost o stavební povolení bez něho by neposkytovaly dostatečné podklady pro rozhodnutí a s ohledem na to by stavební úřad musel zakázat provedení ohlášené stavby či stavební řízení zastavit podle § 66 správního řádu, pokud by předtím váš bratr jako stavebník ve stanovené lhůtě tento nedostatek neodstranil.

K této variantě se ale nepřikláním. Vycházím totiž z toho, že jestliže o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci s většinovým podílem, pak spoluvlastníci v menšině, pokud nevyužijí zákonných možností ochrany svých práv, musí se podřídit rozhodnutí většiny. Kromě toho mám za to, že dohoda spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí nevyžaduje písemnou formu, přestože jde o nemovitosti, a že tato může být uzavřena i mlčky. Stavební úřad však musí před svým rozhodnutím, má-li o věci rozhodnout správně, vždy znát stanovisko ostatních spoluvlastníků.

Mlčení znamená souhlas

Pokud by tedy proti realizaci záměru stavebníka žádný ze spoluvlastníků pozemku či stavby, o jejíž změnu jde, nevznesl námitky týkající se dotčení jeho vlastnických práv, pak případnému přivolení stavebního úřadu k němu nebrání skutečnost, že stavebník nedoložil jejich výslovný písemný souhlas se stavbou. Za stejných podmínek tak může o přivolení ke stavbě jako stavebník požádat dokonce menšinový spoluvlastník. Dlužno však poznamenat, že přivolením ke stavbě stavební úřad neřeší spoluvlastnické vztahy k ní a že účastníky případného stavebního řízení budou všichni spoluvlastníci společné věci, o jejíž stavební změnu jde.

text: Jaroslav Recht, foto: Sxc.hu