Výpis z katastru nemovitostí vás informuje o výměře, čísle pozemku, o vlastnících a o omezeních k dispozici s pozemkem (zástavní a předkupní práva, věcná břemena, nabývací titul v případě probíhajícího dědictví a nejrůznější „plomby“). Další informace lze získat na obecním úřadě, ve městech na odborech územního plánování či na příslušném stavebním úřadě.
Rozhodujícím podkladem může být územní plán, který vymezuje zastavitelné plochy a nezastavěné a nezastavitelné pozemky. Další z možností získání informací je regulační plán, který má ovšem zpracováno pouze malé procento českých obcí.
„K uvedeným zdrojům bych ještě přidal internet a letecké a satelitní snímky. Stoprocentní jistotu však nebudete mít nikdy. Až s vydáním územního rozhodnutí a s nabytím jeho právní moci. Pozemek tedy zásadně kupujte, až když máte v ruce tento dokument, není-li v místě zpracován regulační plán. Do té doby lze rezervaci vyhlédnutého pozemku ošetřit například smlouvou o smlouvě budoucí. Jinak vždy tak trochu riskujete,“ dodává k výběru pozemku architekt Josef Smola.
Lokalita, velikost, tvar, orientace a minulost
Volné pozemky lze obecně rozdělit do tří skupin: na místa již zastavěná tvořící souvislá sídla, na místa vznikající jako realitní a developerské projekty a na volné pozemky, které lze získat jako stavební parcelu. V posledním jmenovaném případě je nutné zajistit dostupnost komunikací a připojení sítí. Nezřídka se to týká i budoucí údržby příjezdové komunikace v zimním období. V některých případech pak může být náklad na přípojky inženýrských sítí a příjezdovou komunikaci v rozpočtu natolik zatěžujícím, že rozhodnutí o koupi pozemku zvrátí.
Zajímat byste se měli také o orientaci ke světovým stranám (platí to i pro cesty – ideálně ze severu nebo východu), orientaci místností v domě je důležité mít promyšlenou ještě před koupí pozemku tak, aby bylo možné dosáhnout požadovaného komfortu v domě. Tvar, velikost a orientace pozemku mají totiž velký vliv na výslednou stavbu a mohou výrazně omezit vaše možnosti. Pozor, zastavit lze podle místních předpisů vždy jen určité procento pozemku. Chcete-li větší dům, nemůžete se v mnoha lokalitách spokojit s malým pozemkem, i když by vám bohatě stačila docela malá zahrádka.
V neposlední řadě uvažujte také o minulosti pozemku (např. místo skládky) a informujte se o ochranných pásmech, o hladině pozemní vody či úrovni radonu.
Vlastnosti ideálního pozemku
Říká se, že vybrat opravdu ideální pozemek je nemožné. Pokud se o to chcete přesto pokusit, hledejte v ekologicky čistých lokalitách (srovnání např. na Nature.cz). Měl by to být nejlépe obdélník, jehož delší osa se nachází ve směru sever–jih nebo jihovýchod–severozápad na rovině či v mírném svahu. Musí mít samozřejmě přístupové cesty, architekti preferují příjezd na pozemek od severu, kde bude i dům s garáží a malým dvorkem. Obytné části domu by měly být orientované do větší části zahrady na jih a jihovýchod v pořadí dům, terasa, koupací jezírko, rekreační trávník.
Na hranicích kolem zahrady volí zahradní architekti okrasné výsadby, které nejen chrání, ale vytvoří také zajímavou pohledovou kulisu. Využívá se i takzvaný princip „vypůjčené krajiny“, kde se výhled na krásnou scenérii či vzdálené vrcholky zahrnuje do celkového plánu zahrady.
Výhody „obtížného“ pozemku
Ale velký potenciál pak může mít i pozemek s „defektem“. Za spolupráce se zahradním architektem se z něj může stát dokonalá zelená oáza. V současné době vítězí v této kategorii zejména pozemky ve svahu. Nabízí se totiž celá řada osvědčených technických řešení k jejich kultivaci.
Terasování je vhodné nejenom k pěstování rostlin, ale také k dokonalému posezení s vyhlídkou. Stále častěji se používají gabiony (drátěné boxy plněné kamením), které se kombinují se dřevem a jsou popnuté rostlinami. Nádherné jsou i suché zídky vyskládané z kamene bez použití spojovacího materiálu. Spáry ve zdi se následně osázejí rostlinami a pozemek je pak vskutku originální. Řešením mohou být samozřejmě i typizované svahovky či komplexní technologie pro řešení svahů. Staré trámy pak lze využít třeba i na vytvoření schodiště nebo jako zahradní doplňky. Zatravnění ochrání před erozí, sází se především keře a půdopokryvné byliny, které svah zpevní svými kořeny.
Nejčastější chyby
„Opravdové problémy vidím hlavně v umístění domu na pozemku, jeho orientaci a velikosti. Velké chyby se dělají ve výšce základové desky vzhledem k okolí a pozemku. Často je dům buďto ,utopený‘ nebo naopak příliš vysoko. Obojí je velkou chybou, se kterou se pak zahradním architektům velmi špatně pracuje, a majiteli se pak i těžko žije. Další chybou je špatná kvalita prací, hlavně příprava půdy před založením zahrady. Vždy se vyplatí investovat do dobré půdy. Velká pozornost se musí věnovat i zdrojům a funkci závlahové vody,“ připomíná na závěr zahradní architekt Jiří Prouza.
Text: Vlastimil Růžička, Foto: Archiv redakce
