Pavel Kiršner: Jak dosáhnout trvalého bydlení na rekreačním pozemku
JUDr. Pavel Kiršner, advokátní kancelář Ciprýn & Kiršner
Jaká rizika v sobě nese změna rekreačního bydlení na trvalé? Co na to obce? Jak dosáhnout trvalého bydlení na rekreačním pozemku? A jaké jsou největší výhody bydlení na rekreačním pozemku?
Obsah:
Přepis rozhovoru:
- Dobrý den, vítejte v Můj dům studiu. Naším hostem je dnes opět advokát, pan doktor Pavel Kiršner z advokátní kanceláře Ciprýn a Kiršner. Dobrý den.
Dobrý den, děkuji za pozvání.
- A máme tu téma. Stavba trvalého bydlení na rekreačním pozemku. Stále častěji se stává, že lidé na penzi si představují své rekreační bydlení na trvalé, ale setkáváme se i s dalším fenoménem. A sice že mladí lidé, kteří si nemohou dovolit nebo nedosáhnou na hypotéku, si také představují rekreační bydlení na trvalé, protože chtějí mít vlastní domeček. Povězte mi, má toto nějaká skrytá rizika?
Neřekl bych úplně rizika, spíš nějaké, dejme tomu, nepříjemnosti nebo nějaké těžkosti s tím určitě spojené jsou, ale nemůžu obecně říct, že bych toto nedoporučoval. Jsou to spíš věci praktického rázu, že třeba obec může dát vyšší poplatky těm jaksi rekreantům, a to je dovolené podle poplatkového zákona. To určitě může být, můžou tam být nějaké jako nepohody další, že třeba cesta k rekreačním objektu nemusí být tak dobře opečovávaná jako k objektu bydlení. Samozřejmě to souvisí i s takovými věcmi, jako je volební právo atd., že pokud tam nemám to trvalé bydliště, tak nemám volební právo ani v té obci. Ale nemůžu říct, že bych předtím jako z právního hlediska nějak jako varoval, že by se jednalo o něco špatného nebo extrémně rizikového.
- Jak to vlastně může vnímat ta obec? Je to pro obec zajímavé, že tam získají další trvalé obyvatele? Anebo není, protože oni se za ně nedostávají rozpočtové příspěvky?
Tohle je zajímavá otázka. Já nikdy za tu praxi úplně jsem nepochopil některé obce, proč třeba brání tomu, aby se tam ty lidi přistěhovali, protože všude zase slyšíme, jak se občani stěhují z vesnic do měst. A naopak možná ten trend teď je jako obrácený, ale někdy to může být zatím i prostě jenom ta nechuť třeba těch obyvatel té obce k tomu, aby se prostě rozšiřovalo, chodili tam noví lidi a tak dále, protože do jisté míry o těch poplatcích a o různých věcech rozhoduje zastupitelstvo, který určitě kopíruje náhledy v té obci.
A pokud ty náhledy jsou nastavené proti tomu, aby se tam noví lidi přistěhovali, volby v obcích vyhraje sdružení, ne developerů a tak dále, tak samozřejmě to je věc, která může prakticky bránit tomu, aby ten nový přistěhovavší se tam dobře cítil. Takže chápu asi, že nebo je dobrý předtím, než se rozhodnu pro takový krok, tak asi si zjistit, zajít si na obec, zjistit, jestli opravdu nebudu zrovna ten, kterému bude ta obec dávat nějaké překážky.
- Protože pro tu obec nevyplývají úplně z toho nějaký extrémní náklady. Oni nejsou ze zákona, povinny třeba zajistit kanalizaci, nebo ano?
Nikoliv, pokud vy se rozhodnete si koupit pozemek, který není vybaven nějakými sítěmi, tak je to čistě vaše riziko, je to vaše spekulace na to, že se to tak jednou stane nebo nestane, ale ta povinnost tam není. Něco jiného je, pokud je už vyhotoven nebo postaven ten kanalizační řád, tak obec má, pokud je provozovatelem a vlastníkem kanalizace, tak má povinnost vás připojit. Prakticky, ale teď se bavíme o dvou situacích, protože hodně developerských projektů je nastaveno tak, že ten kanalizační řád vlastní, nikoliv obec, ale do určitého stádia to vlastní ten developer, takže ta povinnost vyplývá tomu provozovateli nebo toho majitele toho kanalizačního řádu, nikoliv obci.
Z vodního zákona vyplývá povinnost připojit toho žadatele, pokud je to možné, na ten kanalizační anebo vodovodní řád. V praxi se hodně setkávám se situací, kdy někdo tedy žádá a koupí v dobré víře pozemek, vidí, že tam je kanalizace, předtím si to prostě nezjistí a když podá tu žádost o to připojení, tak mu vůbec napíše, že technické možnosti neumožňují to připojení. Takový fakt nešvar je v tom, že toto je věta, která se nedá úplně prověřit, spočítat, protože když se ptáte na to, jaké technické možnosti atd., tak většinou tu odpověď prostě nedostanete. Postup by měl být takový, že o té nemožnosti je informován stavební úřad a stavební úřad by vás měl, jako vlastníka toho objektu, vyzvat k uzavření dohody o tom, že se budete podílet nebo zaplatíte náklady na zajištění technických možností.
Teprve pokud vy odmítnete tu dohodu uzavřít nebo zaplatit náklady, tak teprve pak ta obec může odmítnout to připojení na ten kanalizační řád, vodovodní řád. Praktický problém, se kterým se setkávám, že z obce přijde papír, technické možnosti to neumožňují a když se ptáte, jaké technické možnosti, tak tu odpověď prostě nedostanete. Vodní zákon dává poměrně vysoké pokuty, které můžou být ukládány opakovaně, až do výše 100 000 Kč, pokud dojde k neoprávněnému odmítnutí připojení na vodovodní řád. Toho si ty obce dost často vědomi nejsou. Občané, který se nechají odbýt tímto papírem, tak myslím si, že dělají chybu. Určitě právo dává možnosti případně dát podnět vodoprávnímu úřadu, aby zahájil řízení s tou obcí, případně ukládal pokuty. Právní možnosti zde určitě jsou, jak se domoci, pokud mě obec neoprávněně odmítá připojit na vodovodní nebo kanalizační řád.
- Já jsem se setkal s tím, že oni se odvolávají na to, že čistička je na pokraji kapacity už.
Ano, to je přesně ta odpověď, se kterou se já setkávám, ale to musí být podložený nějakými čísly. Musí to být přezkoumatelný, je jenom praktická odpověď, jsme na pokraji kapacity, technické možnosti nejsou splněnými, určitě nestačí a neměl by stačit, ani od vodoprávního úřadu, který by měl zahájit řízení s takovou obcí a případně ukládat pokuty.
- Oni se ještě někdy odvolávají na to, že tam je složitý terén, ale pak by měli ukázat geologický průzkum, který ukazuje.
Určitě bych se nenechal odbýt i jednoduchým papírem, že technické možnosti to neumožňují. Právní možnosti jsou, trvá to třeba dlouho, stojí to nějaké peníze, ale k tomu úspěchu můžete dojít. Ale každého bych chtěl varovat před tím, kdo si kupuje pozemek a spokojí se jenom s tím, že tam ten vodovodní řád je a že teda automaticky bude připojen, aby si toto před tím zjistil, protože může být překvapen, jak to dopadne. A skutečně ty důvody můžou být na straně, že ta kapacita už neumožňuje připojení.
Takže skutečně, než budete investovat své peníze a kupovat něco, tak si to dobře prověřit, k případě, pokud kupuji takový objekt v nějakém stádiu rozestavěnosti nebo připravený, zasíťovaný, takzvaně, ale bez připojení ke konkrétnímu domu, tak si to dobře ohlídat, nejen jakoby si obšlápnout ten stavební úřad, vodoprávní úřad. Ale dát si i do těch kupních smluv záruky toho prodávajícího, že pokud se to nepodaří, že je tu možnost třeba odstoupit od smlouvy. Protože pokud to tam nemám, tak si myslím, že důvod pro odstoupení od smlouvy to spíš není.
- Plynofikace je podobná věc, ale trošku vzdálená, protože tam jednak ty stavební úpravy nejsou tak velký a tam si tu přípojku vlastně asi platíme.
Tam si platíte, a hlavně není povinnost připojit.
- Pojďme tedy ještě zpátky k té stavbě trvalého bydlení na rekreačním pozemku. Řekněme, že budeme vycházet z té premisy toho seniora nebo té mladé rodiny, která si přestavuje třeba tu chalupu rekreační na to trvalé bydlení. Tak co ona musí udělat? Ona musí provést do nějakého stavebně technického stavu, který to umožňuje a pak dojde k nějaké rekolaudaci?
Bavíme se o dvou situacích. Může být situace, že mám rekreační objekt a chci z něj udělat z nějakých důvodů objekt pro trvalé bydlení, ale pokud, bavíme se o tom, jestli ta moje představa představuje nějaké stavební úpravy anebo nepředstavuje. Pokud nepředstavuje stavební úpravy a ten objekt už technicky splňuje podmínky pro to, aby byl objektem bydlení, což je řada technických podmínek od výši stropů, vzdálenosti a tak dále, tak k tomu nepotřebuje nic jiného než na předepsaném formuláři toto ohlásit obci, a ta do 30 dní rozhodne o tom, že se změní užívání z rekreačního objektu na objekt bydlení. Vlastně to není ani zatížený nějakým správním řízením, nepostupuje se podle správního řádu a obec do 30 dnů rozhodne o tom, že se mění ten způsob toho užívání a proti tomu není ani odvolání přípustné, je tam možný nějaký přezkum a tak dále.
Výhoda je to, že vzhledem k tomu, že to není řízení, tak tam nejsou jiní účastníci, kteří by do toho mohli dávat nějaké připomínky, námitky, odvolání a tak dál, což bývá velký problém ve stavebním řízení, že je tam hodně lidí, kteří do toho mají co mluvit a pokud do toho mluví, tak to prostě to stavební řízení jako zdrží o několik let. Mám případy i desítky let, anebo pokud ta rekolaudace nebo ta změna z toho rekreačního objektu na trvalé bydlení vyžaduje stavební úpravy, tak ale nestačí mi jenom ten formulář, ale musím doporučit zajít si na stavební úřad.
Popřípadě si požádat stavební úřad o územně plánovací informaci, což je věc, která vám řekne, za jakých podmínek je možné a zdali je to vůbec možné změnit ten objekt na objekt k trvalému bydlení a zároveň se bude zkoumat, jestli je to v souladu s územním plánem. Pokud územní plán neumožňuje změnu takového objektu z rekreačního bytu na trvalé bydlení, tak v tu chvíli jsem skončil, protože přes tohle výjimka nejde a nemůžu pokračovat v tom svém záměru. Buď musím počkat na to, až se v obci bude měnit územní plán.Hlídat si úřední desku a případně pokud se to bude týkat toho mého pozemku dávat tam námitky a tak dále a stát se aktivním účastníkem toho řízení, protože to mi jediné dává možnost případně podat žalobu na zrušení toho územního plánu anebo požádat o individuální změnu územního plánu, což možné je.
Je to běh na dlouhou trať, vystupuje tam zastupitel z té obce, za mnou jdou všechny náklady s tím spojené, takže počítat náklady v řádu desítek, možná stovek tisíc, protože ty technické věci jdou za vámi s tím, že tam je velký počet účastníků. Neříkám, že je to nemožné, ale je to velmi obtížné. A není na to nárok, promítají se tam různé vlivy politické, sousedské, v menších obcích ty situace jsou specifické ve smyslu toho, že i to zastupitelstvo nemusí být úplně nestranné, někdo tam má prostě lepší postavení, někdo horší, a prostě ta změna územního plánu může být zablokována a vlastně není na to nárok, takže vy to soudně prostě nejste schopen jaksi protlačit a pokud územní plán neumožňuje tuhle tu změnu, tak je to velká obtíž.
Pokud ji umožňuje, tak musíte postupovat podle, pokud tam uděláte nějaké stavební úpravy, tak opravdu třeba žádat o stavební povolení atd. Pokud se pustím do těch úprav bez toho, je možné, že se dopouštím porušení stavebního zákona, může přijít na mě udání, cokoliv stavební úřad mi může tu stavu zastavit, dát pokutu za nepovolené úpravy, nařídit případně odstranění těch úprav, anebo mě požádat o to, nebo vyzvat mě k tomu, abych dal žádost o dodatečný stavební povolení.
- Jaká rizika to přináší, včetně finančních? A teď dáme na ty misky vah. Je to opravdu tak výhodné předělávat rekreační objekt na trvalé bydlení? Nebo vlastně, víte co, teď přemýšlím, jaké jsou ty benefity. Jestli to je jenom to, že člověk tam bydlí dál, ale je obyvatelem druhé kategorie?
Tak určitě, já jsem mluvil o těch černých scénářích, a úkolem právníka je vždy upozornit na ty rizika. Nemyslím si, že to, že jsem tady vyjmenoval ty nejčernější scénáře, se stane v každý situaci. Samozřejmě objekt bydlení je určitě komfortnější bydlení, bavíme se o nějakých i daňových benefitech, protože k trvalému bydlení je zatíženo nižší danění atd. Což samozřejmě možné je, byla diskuse o tom, jestli to teda není diskriminační, ale není, určitě je právo každého státu nastavit nějak daňovou politiku. A pokud více zatížíme nějakými daněmi vlastníka rekreačního objektu, tak určitě to diskriminační není. Závistí na tom, jak to chcete vy, ale nemyslím si, že je to úplně tak špatný nápad jako rekreační objekt si změnit na objekt k trvalému bydlení. Ale zase bydlet v rekreačním objektu není žádné velké riziko.
- My právě máme dopis. Do našeho časopisu přišel případ člověka, kterého vy jste přesně zmínil, který se teda velmi jako zlobí, že mu neumožnili předělat rekreační objekt na trvalé bydlení, takže musí stavět za vyšší DPH, syn si nemůže odečítat zaplacené úroky z daní, poštovní schránku bude mít kilometr pod kopcem a přímo se ptá, jestli toto není diskriminace.
Diskriminace to není. Pokud já nesplňuji podmínky na to, abych si to změnil, ten zákon jasně stanoví technické požadavky. Myslím, že v tomto případě zřejmě to neumožňoval územní plán, takže i ty nástroje na změnu územního plánu jsou, ale jsou, protože to je běh na dlouhou trať. Takže zase úplně nemyslím, že ty nevýhody toho, pokud to mám jako rekreační objekt, jsou až tak velké, aby to stálo za nějakou letitou právní bitvu.
- Může mít obec nějakou svou stavební vyhlášku, která je nadřazena stavebnímu zákonu ve smyslu toho, že třeba když máte chatu, klasickou se sedlovou špičatou střechou, tak tam se třeba dostat výšky stropů je většinou veliký problém. Jako to by znamenalo celou tu chatu rozbourat, a to je jedna z věcí, minimálně v podkroví se prostě na těch dvě třicet většinou nedostanete na tu výšku toho stropu. Může třeba udělat obec nějakou vyhlášku, že ona umožní rekolaudaci objektů, který bude mít třeba v podkroví dva metry deset nebo něco podobného? Rozumíte mi?
Obecně si myslím, že to nejde, protože obec se musí pohybovat v rovině toho zákona a vyhláška obce nemůže být nadřazená zákonu. Pokud by se tak stalo, tak existuje mechanismus pro jeho zrušení. To znamená, vyhláška obce se nemůže odchýlit od těch pravidel, které nám stanoví zákon, protože je to podzákonný právní předpis.
- A může to rozšířit? Já vím, že v Praze svého času byla vyhláška, že pokud si stavíte dům, tak k němu musíte mít kryté parkování, a to byla přímo vyhláška hlavního města Prahy. Myslím, že ve stavebním zákonu byla.
Ano, protože stavební zákon uvádí, v jakých případech to možné je, ale nejde to tak, že obec, pokud nemá to zmocnění vydat si vyhlášku v této věci, že může si sama vzpomenout, že umožní to jinak, než říká stavební zákon.
- Abychom neměli pouze ty černé scénáře, tak já dodám, že stát na obyvatelé rekreačního bydlení myslí, protože pokud prokážou, že jsou tam trvale v tom rekreačním objektu, tak můžou žádat dotaci s Nová zelená úsporám na zateplení i na technologie. Takže to asi zase tak…
Jsou tam ještě nějaké bližší podmínky, že tam musí alespoň jedna osoba, skutečně bydlet, mít trvalé bydliště atd., ale myslím, že to jde naproti tomu trendu, kdy možná trend, jako všichni jdeme do města, se mění na to, že pojďme taky do té přírody.
- Takže si jenom zvědomíme tedy to, že já můžu mít trvalé bydlení v rekreačním objektu. V tom není problém.
Já Vám mockrát děkuji. To byl pan doktor Pavel Kiršner z advokátní kanceláře Ciprýn a Kiršner. Já Vám mockrát děkuji.
Děkuji za pozvání.
- A těším se někdy zase na viděnou.
Taky.
