Pavel Kiršner: K právu nezbytné cesty je lepší dojít dohodou, nikoliv soudním sporem

JUDr. Pavel Kiršner, advokátní kancelář Ciprýn & Kiršner

Co dělat, když vlastníte nemovitost, ale nemáte k ní přístup? Jak se vypořádat s tím, že jste v situaci, kdy nemůžete vaši nemovitost řádně užívat, jelikož není dostatečně spojena s veřejnou cestou, a vy musíte využívat cestu přes sousední pozemky?

Obsah:

• • Definice pojmu práva nezbytné cesty
  • Konkrétní příklady
  • Jak zákonem stanovená nezbytná cesta má vypadat
  • Kudy může vést nezbytná cesta
  • Jak probíhá proces její stanovení
  • Komu následně vytvořená cesta patří?
  • Jak dlouho se obvykle soudní spor táhne?
  • Cena nezbytné cesty

Vybíráme z rozhovoru:

Přepis rozhovoru:

• • • Co dělat, když jste v situaci, kdy vlastníte nemovitost, ale nemáte k ní přístup? Jak se vypořádat ze situací, kdy nemůžete vaši nemovitost řádně užívat, jelikož není dostatečně spojena s veřejnou cestou a musíte tudíž využívat přístupu přes sousední pozemky? O tom si s námi přišel dnes povídat pan doktor Pavel Kiršner z advokátní kanceláře Ciprýn a Kiršner.

Dobrý den, vítejte u nás. Dobrý den, děkuji za pozvání.

• • • Tak pojďme si nejdřív na úvod definovat, co to je pojem nezbytné cesty a jak ho upravuje občanský zákoník.

Právo nezbytné cesty, je právo upravené občanským zákoníkem a umožňuje zřídit věcné břemeno užívání pozemku, práva cesty, v případech, kde není možné dosáhnout nějaké dohody mezi těmi sousedy. Tady bych chtěl jaksi předeslat, že dohoda je vždycky lepší než jakékoliv souzení, kdo někdy prošel martýriem soudních řízení ví, že málo kdy to dopadne tak, že jsou všichni spokojeni. Proto bych předeslal, že právo nezbytné cesty bych bral jako nějaké poslední možné řešení a vždycky je lepší se domluvit.

• • • A prosím vás, můžete nám říct nějaký konkrétní příklad, který vás napadá, kdy je potřeba uplatnit právo nezbytné cesty?

Typický je případ ten, že když vlastním jaksi pozemek nebo stavbu a nemám právo přístupu k tomu pozemku nebo stavbě a nemám zároveň napojení na veřejnou cestu, to znamená nemohu ten pozemek užívat řádně, dostat se k němu tak, jak jako řádný uživatel potřebuje, pak přichází na řadu právo zřízení soudním rozhodnutím.

• • • A teď mi řekněte, kdybych já si chtěl postavit dům a koupím pozemek a pak zjistím, že tam není ta přístupová cesta a dám to k soudu, mám šanci uspět?

V tomhle případě bych byl velmi opatrný, protože občanský zákoník říká, že každý má právo samozřejmě se dožadovat toho zřízení práva cesty, ale bere se také na zřetel to, jestli já jsem byl dostatečně opatrný, když jsem tedy pořizoval si ten pozemek a mohl jsem spoléhat na to, že to právo cesty tam bude zřízené. Pokud byste měl tuto možnost koupit pozemek bez práva cesty a neučinil byste nějaké opatření, to znamená nepokoušel byste se zjistit, jestli tam to právo cesty může být, nemůže být, nepokusil byste se dohodnout s případnými sousedy, tak si myslím, že spíše by vám soud právo cesty nezřídil. Toto je opatření proti nějakým jaksi spekulacím, spekulantům.

Myslím si, že je to velmi vhodné opatření, protože když se nad tím zamyslíme, právo cesty je zásah do vlastnického práva. Každý máme zaručené vlastnické právo a toto je zásah, který se týká, dejme tomu, mého bytostního vlastnického práva a je to zásah do práva zaručeného ústavou, které říká, že zásah do vlastnického práva je možné pouze za náhradu a ve veřejném zájmu. Když slyšíme to slovo ve veřejném zájmu, tak si říkáme, že vlastně nikdy nemůžeme dosáhnout veřejného zájmu, pokud jde o občanský spor nebo mezi dva sousedy nějaký spor. Toto už je vyřešeno i jaksi spor mezi dvěma sousedy nebo právo jednoho občana může být veřejný zájem, pokud je v zájmu našem, aby to právo bylo zřízeno.

• • • Řekněte mi taková cesta, jaké musí mít parametry? Stačí třeba, že nám poskytnou malinkatou cestičku, na které projde člověk s dvěma taškami.

To právo veřejné cesty musí být jen v nezbytné míře. To znamená, že nemohu požadovat nějaký velký koridor, aby tam jezdila velká nákladní auta, musím jaksi odůvodnit, co tam potřebuji, ale můžu zřídit pouze v nezbytném rozsahu. To znamená tak, aby tam zřejmě projelo nějaké osobní auto, prošla běžná návštěva, ale nikoliv, aby tam jaksi proudily davy turistů a byla nějaká velká doprava.

• • • Může třeba být ta cesta dočasná po dobu stavby a pak by ten vlastník řekl, tak teď jste si postavili a teď to zase zrušíme a necháme jenom tu cestičku.

Na to právo veřejné cesty nemyslí. To právo veřejné cesty je zřizováno jako věcné právo a zapisuje se do katastru nemovitostí. Občanský zákoník říká, že teoreticky může být zřízeno jako obligační právo, to znamená, že platí mezi dvěma sousedy. Máme sousedy pana Novák a pana Novotného, a to platí mezi nimi. Toto není pravidlo, pravidlem je, že to věcné břemeno je zapisováno do katastru nemovitostí jako věcné právo a souvisí s pozemky, tedy sleduje ten pozemek i při změně vlastnictví, sleduje jej, protože občanský zákoník má právo nebo vychází ze stability těch vztahů a ta stabilita je zaručena pouze, pokud je to zřízeno jako věcné břemeno.

• • • A prosím vás řeší třeba toto soudní opatření i definici té cesty, jestli může, musí být zpevněná, jestli kdyby třeba někdo řekl, já tam potřebuji mít asfaltovou cestu, ale ten majitel by řekl dobře, ale jedině štěrkovou, nebo pouze prostě jenom udusanou hlínu.

To právo, toto v případném sousedním sporu řešeno není. Případném sousedním sporu je nutné využít geodeta, který nám jaksi oddělí jenom tu nezbytnou část toho pozemku a pak jde o to, jak to věcné břemeno definováno. Ten, kdo je povinen to věcné břemeno strpět, tak zároveň má povinnost umožnit, aby to věcné břemeno bylo takto užíváno, ale ten, kdo je z toho věcného břemena oprávněn, má zároveň povinnost se podílet na nákladech, které jsou s tím spojené. A zároveň věcné břemeno lze zřídit pouze za náhradu. To znamená součástí toho soudního výroku tím, že se zřizuje věcné břemeno, je i to, jak vysoká je ta náhrada za jeho zřízení.

O tom soud rozhodne, aniž by to ten žalobce, respektive v tomto případě žalovaný, požadoval nebo žalobce navrhoval. A je to otázka vždy znaleckého posudku. Musím říct, že ty ceny za to ztížení, jaksi toho užívání toho pozemku, respektive zatížení mého pozemku věcným břemenem, nejsou až tak vysoké. Je to vždycky znalecká otázka, velkou neznámou u českých soudů je vždycky znalecký posudek. Ač bychom řekli, že znalecký posudek by měl být vždycky stejný, není to tak. Často se v rámci sporu zakládá každá ze stran svůj znalecký posudek, který je diametrálně odlišný, pak soud nařídí další znalecký posudek, ten je zase odlišný.

Typicky se vychází při stanovení ceny toho věcného břemene za a) z toho, o kolik se sníží hodnota mého pozemku při zřízení věcného břemene a za b) o kolik se sníží můj komfort při užívání toho pozemku. Samozřejmě vychází se z ceny toho pozemku, vychází se z ceny obvyklé nájmu za užívání pozemku, pak jsou tam jakési složité vzorečky, hodně závistí na tom, jaký srovnávací materiál použije ten znalec, to znamená, z jakého servu srovnávacího vychází, protože velmi těžké je sehnat obdobný pozemek se stejnými parametry, to tak vždy jako není.

• • • Mě by to zajímalo z pohledu té poškozené strany, když se ta cesta udělá při kraji pozemku, tak to asi nemusí být takový problém, ale když se ta cesta dá napříč tím pozemkem, tak tam dojde k velkému znehodnocení toho pozemku.

Zde soud musí vážit ty pro a proti, a musí vycházet z toho, že ten zatížený pozemek musí být zatížený minimálním způsobem, to znamená určitě by neměl dovolit to, aby znemožnili užívání vašeho pozemku, v takovém případě by to zřízení práva věcného břemene měl odmítnout. Jak se váží zájmy toho vlastníka toho pozemku, a samozřejmě i nějaký zájem toho, kdo chce zřídit to věcné břemeno, ale v případě nějaké kolize se dává spíše na váhu ten zájem toho vlastníka toho pozemku, protože to je ten, jehož vlastnické právo se hájí, a do něj by mělo být zasahováno minimálně.

• • • Takže já to zkusím sesumírovat. Takže ten, kdo požaduje tu nezbytnou cestu, tak musí zaplatit tu újmu tomu majiteli, která je vypočítaná. Nejspíš on musí zaplatit tu cestu jako takovou, jako z její realizace.

Ano, a musí se podílet na nákladech, které jsou spojený s užíváním toho věcného břemene a zároveň musí zaplatit i za snížení mého komfortu užívání toho mého pozemku. K tomu bych chtěl ještě dodat, že občanský zákoník říká, že to věcné břemeno nelze zřídit třeba přes uzavřený areál nebo uzavřenou zahradu. To znamená, mám zahradu za plotem, mám nějaké náměstíčko uvnitř nějakého svého objektu, tak nelze zřídit věcné břemeno tak, aby si tam proudil někdo skrz moji zahradu.

• • • Kdo se pak o tu cestu stará?

O tu cestu se stará ten vlastník toho pozemku, s tím, že ten, kdo má výhodu z toho věcného břemene, se musí podílet na těch nákladech, které jsou s tím spojené.

• • • A nadále tedy ta cesta patří tomu novému objektu, nebo té nové parcele, anebo tomu stávajícímu?

Ta cesta, na vlastnickém právu k té cestě se nemění vůbec nic. K tomu bych chtěl ještě dodat, že v určitém případě může právo náhrady škody, nebo té újmy náležet i někomu jinému než vlastníku toho pozemku. Ten pozemek může být zatížen třeba dalším věcným břemenem, v takovém případě, pokud dojde k omezení toho dalšího věcného břemene, tak náhrada náleží i tomu třetímu objektu, který vlastně je ten, který má právo z toho věcného břemene, které třeba předcházelo tomuto druhému věcnému břemenu.

• • • Pane doktore, jak to poslouchám, to je nesmírně složitá věc. Je možný, že se takový spor třeba táhne roky?

Řekl bych, že to není možné, ale že je to pravidlem, protože je to otázka velmi principiální pro ty sousedy. Samozřejmě je to otázka vlastnictví nemovitosti, to je to základní, co se nás dotýká. A pokud je tam zřízeno věcné břemeno, tak to může být jaksi bytostná otázka pro oba ty sousedy. A musím říct, že po rodinných sporech toto bývají jaksi nejdivočejší spory ve smyslu nevraživosti mezi sousedy, která se třeba táhne už po nějaké generace.

Ač po právní stránce se nejedná až tak o složitou věc, protože není nějak zatížena nějakým složitým dokazováním, protože se vždycky dokazuje ta újma, jestli to tam jde zřídit nebo nejde, ale ty spory bývají velmi dlouhé, protože často to bývá bitva znalců, na znalecké posudky se čeká dlouho, činí to velké nároky na toho soudce, aby opravdu rozhodl spravedlivě, protože někdy je to velmi obtížné vyhodnotit to, jestli opravdu to věcné břemeno tam má být zřízeno a kdo je vlastně ten černý a kdo je tam ten bílý. Nikdy to tak nebývá jednoduché a musím říct, že tyto spory velmi často končí nějakým dovoláním a spor, který trvá pět let, není výjimkou.

• • • Tam snad jako potěšující okolnost nebo povzbuzující je v tom, že i když záleží pro jakou stranu, že nejsme v Americe, kde ta poškozená strana si může stanovit jakoukoliv cenu. U nás jsou ty soudní posudky, které by měly stanovit cenu spravedlivou.

To je sice pravda, máte pravdu, nejsme v nějakých bláznivých sumách, že já mohu říct, že si ten svůj pozemek cením na miliony. Na druhou stranu musím říct, že někdy, když vidím posudek, kde věcné břemeno hodnoceno na 5000, na 9000 Kč a uvážím to, že to můj pozemek opravdu zatíží, že to může do jisté míry omezit mé užívání pozemku, tak si říkám, že někde ty částky by mohly být i vyšší. Že jaksi to, jako pár tisíc korun za zřízení věcného břemene mně nepřijde příliš adekvátní.

• • • A pane doktore, je to spíš zvláštnost z hlediska vlastnického práva nebo je to poměrně častý jev, že se toto děje, že se řeší právo nezbytné cesty?

Musím říct, že ty spory nejsou až tak časté, ale zas nemůžu říct, že by to byl nějaký extrém, ale běžný spor to úplně není.

• • • Pojďme si tedy na závěr udělat takovou malou poradnu, takové okýnko pro lidi, kteří by se s tímto setkali, ať už pro ty, kteří by byli dotčení toho, že musí si nechat zřídit právo nezbytné cesty, anebo pro ty, kteří to potřebují. Takže já potřebuji na svůj pozemek právo nezbytné cesty. Co pro to mám udělat?

Vezme to tedy z pohledu toho, kdo to potřebuje zřídit, to právo cesty, protože to je ten, který určitě udělá ten první krok, ten výkop. To znamená, jako první musím zjistit, kdo je můj soused a nesmím být vlastníkem té cesty, která navazuje na veřejnou cestu. Pokud splňuji toto, tak navrhuji oslovit souseda a snažit se domluvit. Pokud to možné není ve smyslu nějaké domluvy, určitě doporučuji ve vších slušnosti souseda navštívit, než si začneme dopisovat. Někdy, když se začíná tím, že přijde výzva od advokáta, tak si nemyslím, že je to dobrý začátek. Pokud toto možné není, tak navrhuji, jaksi písemně oslovit toho souseda s nějakou nabídkou, možné dohody a podobně, protože pak už začíná příprava na ten soud ve smyslu důkazním.

Jestliže mě soused odmítne nebo se se mnou nechce bavit atd., tak už musím si udělat nějakou rešerši, jestli opravdu nemohu se k tomu pozemku dostat jinak, třeba za nákladnější situace nebo za nějakých vyšších nákladů. Pokud to možné není, tak je dobré oslovit geodeta, tak aby to věcné právo, jaksi namaloval do geodetického plánu, a pak už je na místě poslat předžalobní výzvu, která by měla následovat před podáním žaloby. Pokud ani pak nejsem úspěšný, tak se musí podat žaloba na zřízení věcného práva cesty. Jehož přílohou bude ten geodetický plán, kde bude to právo cesty jako nakreslené, zaplatit soudní poplatek a počkat, jestli strana bude souhlasit, nebude. To už je jaksi spojeno s nějakými celkem vysokými soudními náklady.

• • • A teď si řekněme ten opačný případ, že jsem požádán, aby přes můj pozemek šlo právo nezbytné cesty. Co si mám ohlídat v takovém případě, abych nesplakal nad výdělkem?

V tomto případě opět zase doporučuji jakoukoliv vstřícnost, protože když budu ten, který bude vše negovat, tak to ten soud pak může vzít v úvahu. To znamená už ale mít na paměti, že si připravuji důkazní situaci stejně jako ta případná protistrana. To znamená reagovat na ty dopisy, případné výzvy, přijmout toho souseda, abych nebyl já ten, kdo jenom neguje, jenom blokuje. Ale nic vás jaksi nenutí tu nabídku přijmout. Pokud se cítíte, jaksi omezen v tom vlastnickém právu anebo s tím nesouhlasíte, tak samozřejmě souhlasit nemusíte. V této části je si třeba možno jaksi licitovat o té sumě, protože když si jaksi vyjednáte nějakou větší částku, tak za to zřízení věcného břemene, tak ta může být jaksi podstatně vyšší, než co pak řekne ten znalecký posudek.

V tomhle bych taky jaksi tu taktiku zvažoval, protože před soudním jednáním asi ta nabídka může být jako vyšší než při nějaké soudní bitvě. Samozřejmě nic vás nenutí. Pokud s tím nesouhlasíte, počkat na žalobu a pak se v ní vyjádřit, jenom doporučuji přebírat poštu. Hodně sporů končí na tom, že někdo nepřebírá poštu, má někde bydliště, kde už dávno nebydlí. A to pak je problém, protože v těchto případech, pokud prošvihnu soud, nějaké koncentrační výzvy, tak se můžu nadít toho, že tam je zřízené věcné břemeno, a já o tom ani nevím.

• • • Pane doktore, já Vám mockrát děkuji. To byl Pavel Kiršner, advokát z advokátní kanceláře Ciprýn a Kiršner. Já Vám mockrát děkuji. A třeba někdy znovu na viděnou, na slyšenou u nějakého problému vlastnického práva.

Děkuji za pozvání.