BLOG: Jak oveřit stavitele rodinného domu?

Stavba

Fotogalerie:

Požádala mne redakce časopisu ‚Rodinný dům krok za krokem‘ o blog na přání. „Napište nám blog o tom, jak ověřit stavitele rodinného domu.“ Dnes tedy o tom, jak si můžete prověřit svého stavitele, než mu předáte stavbu svého domu.

Když jsem žádost poprvé přečetl, vykouzlila mi na tváři úsměv. Je to vlastně žádost mimořádně mazaná. Jsem největší stavitel rodinných domů v České republice, Slovensku a Polsku. Pochopitelně tak mám o svém oboru obrovské množství interních informací. Mám tedy nejen ty informace veřejné a světlu nabízené, ale také ty, co se schovávají ve stínu. Vím, kdo má našlápnuto, a také kdo se jen tváří jako „happy“, byť mu bankrot sahá na kliku. Vím, kdo krizemi posledních let proklouzl hladce, a kdo naopak vydává dluhopisy, které nikdy nevrátí. Dnes vám tedy ukážu, co mnozí podceňují a kde se skrývá velké množství cenných informací. Ukážu vám, jak číst ve výkazech firem, co z nich pochopit a co očekávat.

Výkazy řeknou mnohé
Jeden pohled do účetní závěrky vám o společnosti řekne více než krásný dopis ředitele tištěný na křídový papír. Zvláště když za mnoho ředitelů jejich dopisy píší reklamní agentury, či dnes už dokonce umělá inteligence :-).

Já své dopisy ředitele píšu sám. Za každým svým slovem si stojím. Přesto vím, že čísla v účetní závěrce mluví jasnou řečí a ta nikdo „neokecá“. V České republice i na Slovensku mají společnosti zákonem uloženou povinnost ukládat své účetní závěrky do obchodního rejstříku. Ten najdete na www. justice.cz. Otevírá se vám tak skvělá možnost hlubokého vhledu do fungování společnosti, kterou prověřujete. Zvláště když si dáte tu práci a poskládáte si obraz několik let zpět, dostane se vám hodnotného obrazu. Ten, koho hledáte, je stavitel, který bude mít dlouhodobě kladné výsledky hospodaření. Stavitel, který pracuje s vlastním kapitálem, případně má rozumný poměr vlastních a cizích zdrojů. Hledáte stavitele, kterého prověřil čas, a má tedy historii alespoň sedm let. Ideálně pak stavitele s obratem větším než tři sta milionů korun ročně. Může se stát, že v rejstříku zjistíte různé věci. Podívejme se tedy, jak různé situace číst:

Nejsou zveřejněny žádné údaje
Může se stát, že v obchodním rejstříku žádné výkazy nenajdete. I samotná neexistence povinných dokladů je velmi silná informace. Možná ta nejpodstatnější. Každá v ČR a na Slovensku působící společnost má totiž ze zákona povinnost doklady ke zveřejnění odesílat. Přesto tuto povinnost mnohé společnosti neplní. Mají k tomu svůj důvod, ale o tom později. Pokud váš budoucí stavitel neplní zákonem stanovenou povinnost, pak to hodně napovídá o tom, jak bude později respektovat normy, jiné zákony, smlouvy či třeba jen ústně uzavřené dohody s vámi. V našem chování se v podstatě opakují stále podobné vzorce. Paradigmata. Pokud tedy někdo nedodržuje zákon a své obchodní výsledky nezveřejňuje, pak rychle odvraťte svůj zrak někam jinam. A věřte, že jste si právě ušetřili hodně starostí.
Mou prvou radou tedy je: nevěřte tomu, kdo nedodržuje zákon. Pokud nejsou zákon a sankce dostatečným důvodem k poctivosti, pak dané slovo jím nebude zcela jistě.

Špatné hospodářské výsledky – ztráta
Nikdy se nespokojte jen s jedním výkazem za jeden rok. Vždy se podívejte na delší časovou linku a výsledky sečtěte za více let. Pokud za poslední čtyři roky sečtete ve výsledku ztrátu, pak vězte, že vaše peníze mizí v temném lese, kde se snadno ztratí. Stavitelství je obor s velkou setrvačností. Průšvihy tedy nevedou hned k rychlým koncům. Naopak mnozí stavitelé ve špatných číslech dokážou vytloukat klín klínem po celou řadu let. Přisednout s takovým stavitelem na spolujízdu v podobě stavby vlastního domu je pak z několika důvodů nebezpečné.

Předně se vaše dnes zaplacená záloha stává sponzorem minulých průšvihů. A pro dokončení vašeho domu bude stavitel potřebovat vybrat zálohy zase někde jinde. Toto kolování záloh klientů je mimořádně častý a extrémně nebezpečný problém. Odhaduji navíc, že až 70 % společností prvou zálohou od nového klienta platí dluhy u klientů předchozích. To pak vytváří extrémně rizikové prostředí. Zda váš stavitel patří do této rizikové skupiny, poznáte právě v jeho účetních výkazech. Zdravý stavitel musí generovat zdravý zisk. Pokud tedy ve výkazech vidíte ztráty, pak rychle víte, kam přicházíte.

Dejte pozor na pohled jen přes jeden poslední výkaz. Znám v oboru společnosti, které tři roky vytvářejí obrovskou ztrátu ve stovkách milionů, a pak jednou za čas vykážou i zisk. To obvykle v době, kdy potřebují prodat na trhu své dluhopisy nebo si půjčit v bance další úvěr. Jeden malý zisk po letech velkých ztrát ale nic nemění na skutečnosti, že vaše peníze přešly do temného lesa.

Dlouhodobě špatné hospodaření pak vede také k problémům na straně kvality. Stavitelé, kterým bankrot dýchá na záda, mají mnohem častěji sklony šetřit na technologických postupech a materiálech. A stavitel se špatnými hospodářskými výsledky má pochopitelně také špatnou platební kázeň ke svým dodavatelům. Špatná platební kázeň pak vede k selekci kvality dodavatelů. Ti dobří totiž odcházejí tam, kde se platí včas. Zůstávají ti horší, kteří na trhu hledají uplatnění špatně.
Mou druhou radou tedy je: nebuďte sponzorem minulých problémů. Pokud nechcete přijít o peníze a pokud chcete dobrý dům, pak se nutně vyhněte stavitelům, kteří nemají dobré hospodářské výsledky. vyhněte se temnému lesu.

Výkaz výsledků hospodaření zcela chybí
Předchozí dva příklady pak propojím do jednoho. To, že někdo nedodrží zákon a své výsledky nezveřejní, má obvykle velmi jasný důvod. Výkazy jsou tak otřesné, že jejich zveřejnění je ještě horší než je nezveřejnit a zaplatit značnou pokutu. Proto někteří ve snaze nalákat příští klienty smažou minulé dluhy, své výkazy zatajují a nezveřejňují.

Krátká historie
Výkazy jste v rejstříku našli, ale jen za rok či dva? To jste pak možná narazili na pokračování temného lesa. Někdo stavěl, dovedl svou společnost k bankrotu, připravil své minulé klienty o peníze a dnes, s novou značkou, hledá nové klienty.

Přirozeně krátkou historii má ale samozřejmě i ten, kdo v oboru naprosto poctivě začíná. Mám velké sympatie k novým lidem, kteří do oboru přicházejí. Mám také obecně sklon věřit jejich budoucímu úspěchu. Zároveň ale vím, že stavitelství je velmi náročný obor. Vytvořit úspěšnou společnost trvá deset a více let. Jen samotný poctivý záměr k úspěchu nestačí. A mnoho společností začínajících s poctivou myšlenkou bohužel nepřežije ani pátý rok své existence. Z podstaty tedy vím, že mladá společnost má svou zkušenost a historii budovat jako subdodavatel velké společnosti, nikoliv riskovat peníze koncového zákazníka. Čili vaše peníze.
Moje třetí ada tedy zní: jako hlavního partnera pro stavbu svého domu si vyberte společnost s dobrou historií delší než sedm let.

Pozor na příliš vysoké cizí zdroje
Složitější a stále velmi zajímavý pohled vám přinese podíl vlastního kapitálu společnosti oproti cizím zdrojům. Je děsivým trendem posledních let, že mnozí stavitelé své předchozí špatné výsledky „přelepí“ půjčováním peněz, velmi často pak formou dluhopisů. Dluhopisy dají společnosti možnost na několik let vypadat dobře, ve skutečnosti však díru pod společností dramaticky zvětšují. Jednou totiž přijde den zúčtování, tedy den, kdy bude nutné dluhopisy zaplatit. A to bude moment, kdy o peníze přijde mnoho držitelů dluhopisů i zákazníci ve firmách se zaplacenými zálohami. Je-li pro vás téma dluhopisů stavebních firem zajímavé, doporučuji podcast ‚Šťastný dům‘ a speciálně díl ‚Čeká developerské dluhopisy vlna krachů?‘
Pokud váš stavitel využívá dluhopisové financování, pak vězte, že pro banky je příliš rizikovým partnerem. Sáhl pro drahé a rizikové financování, když to jeho situace zjevně vyžadovala. Takový stavitel pro vás není bezpečný.
Moje čtvrtá rada tedy je: vyhněte se společnostem s příliš vysokými cizími zdroji. Jsou obvykle časovanou bombou. nebudete chtít být v epicentru, až k výbuchu dojde.

Kolování dluhopisů
Když jdete do banky pro úvěr, banka důkladně prověřuje, zda jste schopný peníze vrátit. Mnoho podnikatelů ve stavebnictví (i jinde) ale není schopno projít schválením u banky, objevili proto možnost prodat dluhopisy. Tedy půjčit si mnohem dražší peníze, avšak vyhnout se procesu přísného schvalování. Prodej dluhopisů není nijak regulován, jde jen o to, najít dostatečně důvěřivé lidi, kteří uvěří. V oboru se pak opakuje princip kolování dluhopisů. Firma vydá například emisi dluhopisů za dvě stě milionů splatnou za tři roky. Za prodej dluhopisů zaplatí prodejcům vysokou provizi 15 %. Těm, kdo dluhopisy koupili, dá vysoký úrok, a tak za tři roky z půjčených tří set milionů vrací čtyři sta. To ale většina těchto společností nevydělá. Vydají tedy za tři roky druhou emisi dluhopisů, kterou zaplatí tu prvou. Druhá emise je třeba za miliardu. A protože už jde vše hůře, tak se zvýší provize prodejcům, a to úroky těm, kteří to risknou a dluhopis si půjčí. Toto kolování dluhopisů vede na konci neodvratně ke krachu a neschopnosti dluhy zaplatit. Dluhopisové peníze v těchto společnostech fungují jako pervitin pro těžce drogově závislého. Přinesou chvilkovou úlevu a později ještě větší závislost a kolaps. Na konci o peníze přijdou držitelé dluhopisů, ale také zákazníci firem, kteří mají objednané domy či očekávají plnění záručních a pozáručních závazků.

Pozor na nepřehledné množství vedlejších společností
Chcete se podívat na výsledky prověřované společnosti a místo jasné struktury najdete mnoho dalších podspolečností? Místo jedné výsledovky byste jich pak museli nastudovat dvacet, či dokonce čtyřicet? Prokousat se tak širokou strukturou je obtížné, až skoro nemožné. A o to přesně šlo.
Česká republika je legislativně náročná země. Vést v naší zemi společnost a dodržet všechny povinnosti a závazky je náročné a nákladné. Proto si dobře rozmyslíte, zda chcete tyto náklady navíc absolvovat. Přesto někteří podnikatelé ve stavebnictví vytvářejí vedle své hlavní společnosti ještě desítky dalších podřazených; většinou jim jde o jednoduchý trik uvést trh svou nepřehledností v omyl. Na výsledovce mateřské společnosti udržují hezké líbivé výsledky. Na vedlejších společnostech pak „rozpustí“ velké ztráty, případně zmiňované velké cizí zdroje. Konsolidovanou uzávěrku, která by vše napříč společnostmi sečetla, pak raději neukážou. Vlastně nejde o nic jiného než chytřejší řešení prvého problému, kdy výkazy zcela chybí. Velké množství firem ve skupině má za cíl učinit celý obraz značně nepřehledným. Je to kouřová clona, celkem drahá a organizačně náročná. Pokud někomu stojí za to, vytvářet takto náročné konstrukce, aby zakryl skutečný stav, pak věřte, že zakrývaný obraz nebude ani trochu hezký.
Moje pátá rada tedy zní: vybírejte stavitele, který bude transparentní. Kdo hraje fér, hraje fér vždy. Kdo hledá kličky, kličkuje většinou.

Velký obrat, větší ochrana
U posledních odstavců trochu váhám. Chci vám napsat, že větší obrat dává firmě větší ochranu ve zlých časech. Zároveň mám v oboru mnoho přátel, kteří mají malé firmy s malým obratem a do své práce dávají celé své velké srdce. A nechci k nim být nespravedlivý. Věřím tomu, že po třech příšerných letech (covid, inflace, válka) se pomalu dostáváme do období klidu a stability. V období klidu se situace pro malé i velké firmy srovná. V období klidu nebude důležité, jak velký má firma obrat, ale jaké charaktery lidí jednotlivé firmy vedou.
Možná tento můj text budete číst někdy za pár let. Možná v době, kdy na obzoru bude další velká bouřka. Pro těžké časy pak platí, že lépe odolávají ti s velkým obratem. Velký obrat dává výhody při jednání s výrobci materiálů a přednost při dodávkách stavebnin. Otevře v bankách možnosti, které jsou malým bohužel zavřené.
Hranice ročního obratu, který už společnost chrání, je cca tři sta milionů korun ročně. Od této sumy lze stavitele považovat za podstatného a svou velikostí částečně chráněného. Rada šestá a dnes poslední tedy je: V těžkých časech věřte těžkým vahám.