Blog

Představa, že za nic neodpovídáme, funguje zpravidla pouze ve dvou případech: při koupi stávající zkolaudované nemovitosti nebo v situaci, kdy kupujeme objekt zhotovovaný na základě smlouvy dle našich požadavků, ale k převodu vlastnictví dochází teprve po kolaudaci – včetně převodu vlastnictví příslušných pozemků, na nichž se objekt nachází. I v těchto případech (právě v nich) je však nutno velice bedlivě zkontrolovat smluvní úpravu vztahů k okolí.

celý text

Ve všech ostatních případech je stavebník jakožto vlastník parcel, kde se odehrává výstavba, plně právně odpovědný za celý průběh výstavby.

Jaké povinnosti vůči okolí, společnosti a dodavateli má stavebník?

Patřičné požadavky na výstavbu stanovuje Stavební zákon, tj. zákon č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění všech příslušných pozdějších novel a vyhlášek. V případě, že se rozhodujeme o výstavbě domu, je vhodné se seznámit s jeho obsahem pro pochopení postupu schvalování výstavby domu.

Obecně je rozšířena představa, že vydání územního rozhodnutí či stavebního povolení vyžaduje sehnání několika „nesmyslných souhlasů a potřebných papírů“ a můžeme stavět. Málokdo se zabývá obsahem těchto dokumentů a posléze – po vynaložení i značných finančních prostředků – dochází ke konfliktům a rozčarování.

V prvé řadě je nutno, a to zpravidla již před koupí parcely, uvést do souladu naše představy s územně plánovací dokumentací. Zde si vyjasníme, zda námi zvolená lokalita vůbec umožní výstavbu rodinného domu, případně zda naše představy odpovídají velikostně, vzhledově, výškově apod.  požadavkům na rozvoj lokality. Je prozíravé ověřit si rovněž skutečnost (ústní slib dodavatele nic neznamená!), že v dohledné době nebude za naším plotem stát výrobní závod či nepovede dálnice.

Pokud je vše v pořádku, je nutno zajistit veškerou technickou infrastrukturu požadovanou pro naši výstavbu: v případě výstavby rodinného domu se jedná zpravidla o přivedení elektřiny, vody, telefonu, plynu, kanalizace a příjezdové komunikace k objektu. Toto má vždy své technické požadavky, požadavky investiční a smluvní s příslušnými správci a vlastnické vztahy související s trasami vedení. Doporučuji tyto požadavky skutečně právně dokonale dořešit, neboť pozdější nevyjasněnosti zpravidla vedou k dlouhotrvajícím sporům.

Současně s napojením na okolí řešíme návrh našeho vlastního domu a jeho vztah k okolí. Naše představy musí  vždy odsouhlasit majitelé sousedních parcel a příslušný stavební úřad, zastupující obecně společnost. Pro celkové schválení je nutno splnit řadu předpisů upravujících obecně technické požadavky na výstavbu, vliv na životní prostředí, ochranu ovzduší, ochranu zemědělského půdního fondu, ochranu památek aj.

Všechny tyto předpisy stanovují mantinely, ve kterých se musí náš návrh pohybovat. Na druhou stranu: pokud uvedené požadavky splníme, můžeme se účinně bránit případným tlakům přesahujícím tento rámec i vyřešit nesouhlas okolí pramenící například z narušeného výhledu a podobně.

Pro uvedenou činnost je často vhodné si najmout mandatáře, který nám zajistí odborné řešení všech těchto bodů až do fáze stavebního povolení, případně i kolaudace.

Ve vztahu k dodavateli stavby je právě nezbytné zajisit pravomocné stavební povolení, které musíme předat a dle kterého musí celá výstavba probíhat. Ve stavebním povolení je i uvedena osoba (ať již fyzická, či právnická), jež odpovídá za celý průběh výstavby – zpravidla technický dozor investora nebo odpovědná osoba dodavatele. V každém případě je tato osoba ve smluvním vztahu s investorem a z toho plyne přímá odpovědnost investora za celý průběh výstavby.

Veškeré ostatní povinnosti stavebníka vůči dodavateli, jako je například dodávka námi vybraných obkladů či vany, je již podružná záležitost upravená ve smlouvě o dílo. Zde je však nutno upozornit na jeden velice častý nešvar: požadavky investorů na změny projektu během výstavby. Dodavatel stavby je zcela vázán vydaným stavebním povolením včetně odsouhlaseného projektu a veškeré změny tohoto projektu by měly být odsouhlaseny stavebním úřadem jako změny před dokončením stavby. Je třeba upozornit, že rozsah těchto změn je velice omezený a vždy musí být v mezích souhlasů dotčených orgánů státní správy.

Jak se mám orientovat v cenové nabídce ve vztahu k požadované kvalitě domu?

Obecně lze konstatovat, že kvalitní dodavatel je vždy ochoten zpracovat nabídku na dodávku stavby v námi požadovaném členění. Od solidního dodavatele neočekáváme nabídku, která bude extrémně drahá, ale ani nabídku extrémně levnou. Vlastní cena se totiž skládá z nákladů na montáž, jež  jsou v podstatě dány časovou pracností, nákladů na pracovní sílu, které jsou pro všechny dodavatele obdobné, a nákladů na vlastní materiál, které se pohybují v určitém rozsahu obchodních marží. U solidních dodavatelů jsou právě obchodní podmínky materiálových nákladů výhodnější. Dobře fungující firma, u níž můžeme očekávat zdárné dokončení výstavby, pracuje s přiměřeným ziskem.

Pro výběr dodavatele je vhodné vždy porovnat ceny několika dodavatelů. Zásadně by nabídka neměla být určena pouze celkovou cenou, ale minimálně by měla být členěna po jednotlivých oddílech, jako jsou základy, svislé konstrukce, kanalizace atd. Již pouhým srovnáním takto členěných několika nabídek poznáme případné dílčí extrémní rozdíly, které nám napoví, že je něco v nepořádku. Opticky to může být jak v náš neprospěch, tak i v náš prospěch – ale v praxi vždy v neprospěch, neboť extrémně levné nabídky se prakticky vždy řeší jako vícepráce a stojí nás opět něco navíc. Proto je vhodné tyto anomálie zavčas před uzavřením smluv prodiskutovat a vyjasnit.

Pokud uzavíráme smlouvu o dílo na takto jednoduše koncipovanou nabídku, měla by být cena díla stanovena vždy jako konečná ve vztahu k předloženému projektu – s tím, že zkontrolujeme jeho úplnost včetně přesné specifikace použitých materiálů, které jsme odsouhlasili. V případě, že v projektu výčet materiálů chybí, musíme je vyjmenovat ve smlouvě, například jako její přílohu. V tomto případě musí dodavatel plně odpovídat i za kontrolu výkazu výměr, což by mělo platit všeobecně. Zároveň chci upozornit, že několikanásobná kontrola nikdy neškodí, protože objemy jednotlivých položek jsou nejčastějším konfliktním místem během výstavby – včetně diskusí, zda zemina byla myšlena s nakypřením, dlažba s prořezem, odvoz odpadu se skládkovným apod.

Z výše uvedeného důvodu vždy doporučuji preferovat nabídky zpracované nikoli obecně, nýbrž formou položkového rozpočtu – nejlépe ještě v členění nákladů na práci a materiál. I v tomto případě postupujeme obdobně, ovšem s tím, že jsme již v počáteční fázi schopni přinejmenším velice přesně stanovit standard výstavby domu s přesnou specifikací použitých materiálů, porovnat jeho cenu s cenou jiných dodavatelů a například při nedostatku financí uvažovat o levnějších variantách. Výhodou takto koncipované nabídky je její přehlednost a jasnost, která předchází dalším možným sporům, co bylo jak myšleno.

Zároveň nám přesný výkaz umožňuje např. výběr obkladů již před stavbou a nikoliv až při výstavbě, kdy velice často stavebníci svou liknavostí prodlužují postup výstavby. Musíme si uvědomit, že jestliže příprava výstavby domu včetně zajištění financí zpravidla trvá roky, doba výstavby se počítá na měsíce a každá jednotlivá dodávka maximálně na týdny. Další nespornou výhodou položkového rozpočtu je mnohem snazší jednání o případných (i když obecně vždy nežádoucích) změnách během výstavby.

Přesný položkový rozpočet navíc zcela konkrétně ukazuje rozsah námi objednaných prací – a tak bez potíží rozeznáme, zda je v ceně vše podle našich představ. Příkladem mohou být přípojky, okapní chodník, příjezdová komunikace, oplocení, podlahoviny a jiné položky, které se u některých dodavatelů objevují ve stavbě na klíč a u jiných nikoliv. Právě tento rozdíl velice často rozhoduje o dodavateli stavby; navíc řešení formou pozdějších dodatků, případně jednotlivých drobných zakázek, bývá mnohem dražší.

Proto mohu doporučit: věnujte kontrole jednotlivých položek výstavby, ze kterých se má skládat váš dům, stejnou pozornost, jako například schvalování půdorysů či pohledů.

text: Bohumil Ouda, foto: archiv