Blog

Každá stavba musí být postavena nebo rekonstruována na základě projektové dokumentace (PD). Ta mimo jiné definuje vlastnosti stavby z hlediska bezpečnosti, odolnosti, prostorového uspořádání a technické vybavenosti. Aby stavba byla v souladu se sledovanými parametry, PD upřesňuje požadavky na materiály, technologické postupy a na kvalitu a způsob provádění stavebních prací.

celý text

Součástí jsou podrobné výkazy potřebných materiálů a prací. Projektová dokumentace je podřízena požadavkům výstavby, které upravuje stavební zákon (č. 183/2006 Sb.) a navazující předpisy.

Z těchto předpisů jsou nejdůležitější vyhlášky Ministerstva pro místní rozvoj ČR 26/2009 o obecných technických požadavcích na výstavbu, 499/2006 o dokumentaci staveb, 500/2006 o územní dokumentaci, 501/2006 o požadavcích na využití území, 503/2006 o územním řízení, 526/2006 o věcech stavebního řádu. Projektová dokumentace ze stavebního zákona zahrnuje pouze dokumentaci, která se přikládá k žádosti o stavební povolení podle § 109 nebo 117 stavebního zákona, nebo dokumentace, která se přikládá k ohlášení stavby podle § 104 SZ.

Co musí obsahovat Smlouva o dílo

– Smluvní strany – objednatel (investor) a zhotovitel (dodavatel) díla – Předmět plnění – striktní vymezení činnosti dodavatele, potvrzení závaznosti projektové dokumentace, která tvoří přílohu smlouvy – tedy, odklon od projektu je porušením smlouvy! – Čas plnění – závazek zhotovitele k dodávce díla v přesně stanoveném termínu od… do… – Cena za dílo + platební podmínky – přesná suma stanovená dohodou mezi oběma stranami (záloha, termín splatnosti a výše sumy, určení splatnosti konečné faktury, další ujednání) – Povinnosti objednatele – zabezpečení správních záležitostí (staveniště, zdroje energií a další) – Povinnosti zhotovitele – zabezpečení zařízení (a také vyklizení) staveniště podle projektové dokumentace, protokolární předání a převzetí díla, povinnost vést stavební deník… – Dokončení díla – opět protokolární předání zhotovitelem a převzetí objednatelem, v jehož důsledku přechází vlastnictví díla na objednatele – Záruky, odstraňování vad (pozor na skryté vady) – stanovení doby záruky a přesných závazků zhotovitele, že dílo bude mít všechny vlastnosti stanovené projektovou dokumentací a technickými normami – Smluvní pokuty – výše finančních sankcí za nesplnění jednotlivých ujednání (oboustranně) – Ostatní ujednání – případné doplňky, kdy a jak lze upřesňovat, počet vyhotovení výtisků

Prováděcí projekt

Naše stavební právo tento pojem nezná, veřejnost si tak zkrátka po svém pojmenovala DPS – dokumentaci pro provedení stavby. Tzv. PP se na rozdíl od studií, skic a malůvek přikládaných k žádosti o stavební povolení zabývá nikoli vizí, ale realitou. Tudíž slouží jako jakýsi manuál ke zhotovení díla. Říká co, kde, do kdy, z čeho, jak, za kolik a také kým bude postaveno. A rozhodně nejde jen o tvar střechy, umístění centrálního schodiště, způsob vytápění nebo počet a velikost oken.

Týká se i takových „detailů“, jakými jsou barva, formát, značka, výrobce a cena obkladů. Mnozí stavebníci si nechají dodavatele stavby doporučit přímo projektantem nebo architektem. Pokud je intervence podložena konkrétními důkazy o kvalitě díla, nic proti tomu. Ale kdo, případně co zaručí, že i vaše stavba dojde do cíle přesně v intencích zhotoveného a schváleného projektu i podle vašich představ? Je to právě projekt a s ním související Smlouva o dílo. Garantem by měl být i stavební dozor investora.

Slovníček základních pojmů

– Objednatel – právnická či fyzická osoba, jíž se zhotovitel zavazuje provést dohodnuté stavební práce a která je za to povinna zhotoviteli poskytnout dohodnutou odměnu. – Zhotovitel – právnická nebo fyzická osoba oprávněná k provádění staveb jako předmětu své činnosti. Ve smlouvě o dílo je jejím předmětem plnění stavba. – Stavební dozor – odborný dozor nad stavbou prováděnou svépomocí, vykonávaný osobou s VŠ vzděláním stavebního nebo architektonického směru nebo středním vzděláním stavebního směru, s maturitní zkouškou a alespoň 3 roky praxe.

Smlouva o dílo

Ještě před dvaceti třiceti léty lidé v drtivé většině stavěli svépomocí. Dnes převažuje praxe založená na součinnosti projektanta – stavebníka – dodavatele a na jejich smluvním vztahu. Smlouvu o dílo přesně definuje § 536 obchodního zákoníku, kde se doslova uvádí. „Dílem se rozumí zhotovení určité věci, …montáž určité věci, její údržba, provedení dohodnuté opravy nebo úpravy určité věci nebo hmotně zachycený výsledek jiné činnosti. Dílem se rozumí vždy zhotovení, montáž, údržba, oprava nebo úprava stavby nebo její části.“ Přestože dodavatelská smlouva většinou obsahuje nepoměrně větší množství závazků ze strany zhotovitele než objednatele, vždycky se hraje o peníze. Samozřejmě o peníze stavebníka.

Výkaz výměr – rozpočet staveb

– Výkaz výměr vymezuje druh, kvalitu a množství požadovaných prací, dodávek a služeb, potřebných ke zhotovení stavby, a je tak podkladem pro zpracování nabídkové ceny stavby. Podkladem pro jeho vypracování je projektová dokumentace stavby a její technické specifikace. Výkaz výměr je pomocným matematickým výpočtem, který by při plánování vaší stavby neměl chybět – pro plánování financování je nezbytný. Existuje také Výkaz výměr technického vybavení budov – na jeho základě vzniká rozpočet pro kompletizaci stavby podle projektové dokumentace.

Důvěřuj, ale…

Stavba rodinného domu je v porovnání s ostatními druhy staveb relativně jednoduchým dílem. Pokud však stavebník nemá (což většinou nemá) příslušné odborné znalosti a chce mít jistotu, že je stavba prováděna kvalitně a především plně v souladu s projektovou dokumentací, měl by se ve vztahu ke zhotoviteli nechat zastupovat odborným pracovníkem – technickým dozorem. U stavby tzv. na klíč navíc dodavatelská firma ručí za komplexnost dodávek i jejich vzájemnou provázanost a funkčnost, přičemž zároveň poskytuje stavebníkovi i potřebné garance (obvykle 36-48 měsíců, někdy i déle).

Praxe je obvykle taková, že dodavatel projektové dokumentace (architekt, projektant, popřípadě jiný odborník) zpracuje tzv. výkaz výměr podle projektové dokumentace a dodavatelská(-é) firma(-y) tento výkaz výměr položkově ocení. Na trhu dokonce působí firmy, zabývající se inženýrskou a technickou pomocí stavebníkům. Důležité je specifikovat přesně způsob pravidelných kontrol (kontrolních dnů se zápisy do stavebního deníku), předání a převzetí díla, odstranění případných vad a nedodělků, uvést reklamační lhůtu a způsob uplatnění reklamace.

Projekt ve zkratce
DSP	Dokumentace pro stavební povolení	Na jejím základě bude vydáno povolení ke stavbě, vypracovává se v náležitostech podle přílohy č. 1 vyhlášky 499/2006 Sb. Objednavatelem je investor.
DOS	Dokumentace pro ohlášení stavby	V případě, že není nutné stavební povolení. Podle požadavku vyhlášky 499/2006 Sb. je DOS obsahově identická s DSP.
DPS	Dokumentace pro provedení stavby	Podklad pro provedení (realizaci) stavby, univerzální dokumentace bez ohledu na budoucího vybraného dodavatele. Objednavatelem je investor. Lidově se jí říká prováděcí projekt.
RDS	Realizační dokumentace stavby	Podklad pro provedení stavby, upravená pro dodavatele, jeho řešení, technologie a zpracování. Objednavatelem je investor nebo dodavatel.
SKP nebo DSPS	Dokumentace skutečného provedení stavby	konečný stav stavby

Odpovědnost za dílo

Obsahem každé Smlouvy o dílo by měl být článek řešící odpovědnost zhotovitele za dodržení projektové dokumentace a za vady díla, stanovení záruční doby, způsob reklamace a případných sankcí za nedodržení termínu pro odstranění vad či nedodělků díla nebo reklamovaných skrytých vad díla. Vady se dělí na ty, které vzniknou ještě v době stavby (k nim by teoreticky při dodržení všeho výše uvedeného nemělo docházet), a na vady skryté. Rozhodujícím faktorem při posuzování kategorie vad díla či nedodělků je otázka, zda tyto vady brání či nebrání užívání díla. Záruční doba je podle zákona minimálně 18, respektive 36 měsíců.

Více článků z rubriky STAVBA najdete na www.dumabyt.cz.

text: Petr Saulich, foto: archiv firem, redakce a www.sxc.hu